10月份的北京房價到底是漲了，還是降了？

　　日前，北京市房協(xié)發(fā)布，10月份北京新建商品住宅成交均價為2.08萬元/平米，環(huán)比下降0.8%。而很快有購房者表示，這與自己的切身感受不一樣。

　　一位業(yè)內(nèi)人士甚至說，以前房協(xié)在發(fā)布數(shù)據(jù)的時候，都會舉例。但是這次不同，房協(xié)沒有拿任何項目個案進(jìn)行舉例，房協(xié)是拿不出降價的項目來舉例。

　　一位研究人員也指出，僅從2012年1月份熱銷的項目在10月份的售價進(jìn)行對比，最高的漲了40%以上，最低的也漲了10%以上，找不到降低的痕跡。

　　例如，遠(yuǎn)在通州的合生濱江帝景項目9月份售價1.6萬元/平米，10月份售價漲到了1.8萬元/平米。管莊地區(qū)的遠(yuǎn)洋新悅項目，1月份售價18361元/平米，10月份售價20820元/平米。

　　而10月份到11月份已然是今年房屋供應(yīng)的最高峰時期，有33個項目在售。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，11月到年底的這段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入銷售淡季，相應(yīng)樓市供應(yīng)量也開始出現(xiàn)下行趨勢，房價更難下降。

　　任啟鑫表示，愿意在此時間段銷售的房屋，第一類是前期銷量較好項目頻頻加推房源，例如海淀九號與金域緹香(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等。第二類是久未推新的老項目后期，例如中信新城(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，進(jìn)入今年以來，不少項目甚至取得了可以媲美調(diào)控之前樓市火熱期的銷量，但是取得這一成績的前提則是價格的調(diào)整，甚至是大幅調(diào)整，部分區(qū)域或項目降價幅度高達(dá)30%-40%。在這一階段部分不愿降價的項目則選擇“捂盤過冬”方式，以期能扛過調(diào)控帶來的價格低迷期。

　　而能夠選擇這一方式的多為資金雄厚的大型房企。進(jìn)入年底階段之后，隨著大量項目“以價換量”成功之后開始再度調(diào)整價格，北京住宅市場價格又逐漸開始進(jìn)入上漲周期，上述“捂盤過冬”項目也紛紛選擇這一階段入市，分享價格上漲之后的“利是”，而入市價格相比其前期有所上漲。

　　整個市場正在呈現(xiàn)逐步上漲的局面，而調(diào)控部門由于換屆等原因，還在穩(wěn)定原有政策，也并未對新的市場情況做出提前的研判。為了不至于使市場大起大落出現(xiàn)假的信號，進(jìn)而影響調(diào)控部門決策，以至于房地產(chǎn)市場再度陷入不穩(wěn)定的搖擺期，筆者建議，第一，住建部應(yīng)該建立房價上報系統(tǒng)的科學(xué)指標(biāo)采集體系，各地房價發(fā)布仍需由統(tǒng)計局來負(fù)責(zé)；第二，嚴(yán)格限制高價盤入市，筆者簡單統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2012年北京市場上在售單價超10萬元的樓盤比例近5%，超5萬元的比例超15%，高價盤對于周邊區(qū)域價格的拉動不容小視；第三，增加供應(yīng)量，今年以來很多城市住宅用地沒有完成計劃，應(yīng)該繼續(xù)加大住宅供地，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　目前，北京等主要城市樓市需求仍是剛性需求為主的購買市場，應(yīng)該繼續(xù)堅持限購政策不放松，等待窗口期，設(shè)計房地產(chǎn)調(diào)控的市場機制。（葉潛）