隨著房地產(chǎn)上市公司上半年的成績單發(fā)布過半，房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控之下的生存圖景逐漸清晰。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，截至8月21日發(fā)稿，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中已有64家公布了2011年中期業(yè)績。其中，29家房企營業(yè)收入較去年同期出現(xiàn)下滑，東方銀星(600753)降幅最大至100%；23家房企歸屬于母公司凈利潤較去年同期出現(xiàn)下滑，占已公布中報(bào)房企總數(shù)的36%，其中鳳凰股份(600716)降幅最大至490.6%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析，從銷售額、利潤等指標(biāo)來看，大型房企的銷售業(yè)績依然跑贏了市場(chǎng)大勢(shì)，這意味著對(duì)于大型房企而言，由資金鏈斷裂帶來的被動(dòng)降價(jià)的壓力十分有限。

房企業(yè)績分化

目前，房企四大龍頭“招保萬金”除保利地產(chǎn)(600048)外，都已發(fā)布中報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，市值排名前20名的房企中，有14家凈利潤較去年同期上升。

其中，萬科A(000002)上半年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。萬科稱，該公司已銷售資源尚未結(jié)算的合同金額合計(jì)約1187億元。值得一提的是，截至6月末，萬科持有貨幣資金407.8億元，較一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元。

某開發(fā)商透露，大型企業(yè)和中小型企業(yè)之間的分化已經(jīng)十分明顯，除了銷售業(yè)績的差距之外，還有融資渠道的差距，隨著調(diào)控的深入，下半年不排除有不少中小企業(yè)，會(huì)通過出售項(xiàng)目股權(quán)以維持項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。

有分析師稱，目前不少大型企業(yè)紛紛表示，隨著調(diào)控的持續(xù)，下半年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率會(huì)繼續(xù)走低，不少項(xiàng)目因?yàn)槿狈Y金面臨拋售股權(quán)，上半年不少龍頭企業(yè)十分注重資金的充裕，以期在下半年抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

降價(jià)動(dòng)力仍不足

此外，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率依然高企。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，64家已發(fā)布半年報(bào)的A股上市房企中，有25家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。其中，高新發(fā)展(000628)、中茵股份(600745)、寧波富達(dá)(600724)分列前三，高新發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94.7%。

某上市房企相關(guān)人士稱，目前大多數(shù)房企的負(fù)債率都在70%以上。從目前的政策看，貸款成本和難度不斷上升，如果負(fù)債率繼續(xù)走高甚至超過80%，那么一旦銷售放緩，開發(fā)商就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。該人士還提到，對(duì)于不少想要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，商業(yè)項(xiàng)目投資周期長、投入大，在負(fù)債率高的情況下，投入商業(yè)地產(chǎn)，無疑是不明智的。

即便如此，眼下大型房企的降價(jià)意愿依然不足。

另一上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前處于銷售的淡季，大型房企的促銷意愿自然不足。但隨著調(diào)控深入，龍頭企業(yè)面對(duì)一些機(jī)遇，會(huì)積極主動(dòng)降價(jià)，迅速回籠資金，為可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)儲(chǔ)備更多的資金。