近日，人民日報(bào)最新的文章《一線城市房價(jià)將繼續(xù)下降》，對樓市做了深入剖析——榮升“1.5線”城市的南京，“銀四”樓市日均認(rèn)購量達(dá)到了200套，基本回到了調(diào)控前的水平。

　　“現(xiàn)在，是剛需者的最佳購房時(shí)機(jī)！”不少業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的聲音。難道，即將到來的5月，是今年投資樓市最后機(jī)會(huì)？

　　“剛需購房者”在等啥？

　　眼下的樓市，往往被業(yè)內(nèi)人士稱為“剛需者”購房的好時(shí)機(jī)。而記者在采訪中卻發(fā)現(xiàn)，目前，樓市中哪一類購房人群是“剛需者”，并沒有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。有不少人認(rèn)為，“剛需者”一般來說首次置業(yè)購房、婚房、學(xué)區(qū)房都被劃在剛需范疇內(nèi)。同時(shí)，改善性需求中也有一部分被看做改善性剛需。其中，婚房被認(rèn)為剛需中的最大主力。

　　難道，婚房需求真的就是剛需？讓我們來聽聽欲購婚房者的聲音。

　　對于80后揚(yáng)州姑娘秦晴來說，體會(huì)尤其之深。年近三十的秦晴，直到前年才談了個(gè)南京的男友。

　　不過男友家的房子太小，結(jié)婚買房、構(gòu)筑新家庭，成了秦晴和男友當(dāng)下最要緊的事。

　　2010年起南京樓市深受“國十一條”的調(diào)控，但從過年后卻有了回暖之勢，擔(dān)心房價(jià)再躥上來的秦晴趕緊拉著男友去看房子?？梢蝗聪聛恚矝]找到合適的兩室戶，因?yàn)橹鞒?、河西的房價(jià)都沒怎么降低！要么就得選擇偏遠(yuǎn)的江寧、浦口，可他倆都在市中心上班呀！男友苦笑著說：“也許過幾年自己家遇上拆遷，婚房就不成問題了。”

　　秦晴則無奈地說：“真希望網(wǎng)上說的4293元/平方米的‘總理房價(jià)’趕快實(shí)現(xiàn)呀！”

　　秦晴是南京盼著實(shí)現(xiàn)婚房理想的典型購房者。如果按照業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，她屬于“剛需一族。”但現(xiàn)實(shí)的問題是，目前的樓市戶型以及總價(jià)，依然讓她難以企及。

　　開發(fā)商5月會(huì)“割肉”？

　　其實(shí)，2012年春節(jié)以來，如秦晴這樣的剛需者，很多都在看房。但好比一場牌局，如今的南京樓市，買賣雙方都在時(shí)刻察言觀色，審時(shí)度勢，做出自己的選擇。

　　“郊區(qū)松動(dòng)較多、其他區(qū)域小降降”的價(jià)格變化，也讓很多前去看房的剛需者心里都“打了個(gè)問號”：價(jià)格好像是有些降低了。不過《人民日報(bào)》還在不斷地宣傳樓市還會(huì)跌，南京房價(jià)是否還有進(jìn)一步下降的空間？購房是不是還要再等一等？許多看房者這樣問記者。

　　實(shí)際上，分析南京樓市不難發(fā)現(xiàn)，與去年同時(shí)期相比，今年的“金三銀四”的確有了一些“穿金戴銀”的感覺。今年3月份以來，南京樓市日均認(rèn)購量達(dá)到了200套，基本回到了調(diào)控前的水平，完全超越了去年“金三銀四”的行情。

　　在這樣的背景之下，有開發(fā)商開始抱有幻想，認(rèn)為可以將價(jià)格朝上調(diào)一調(diào)了。而購房人，如秦晴者，則開始著急，害怕房價(jià)再次上漲。

　　近期“回暖”，也許只是一種短時(shí)的“假陽春”，能否持續(xù)“暖”下去，還得看開發(fā)商的表現(xiàn)。南京網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智的話，讓不少“剛需”購房者更加不敢出手。他認(rèn)為，目前的“回暖”，是通過80%以上樓盤小幅降價(jià)換來的成交量。

　　“市場回暖時(shí)間多長，取決于開發(fā)商是否愿意持續(xù)割肉，割肉多少。”李智說，現(xiàn)在的階段，就處在開放商準(zhǔn)備繼續(xù)割肉的階段?！爸灰畡傂琛彿空邎?jiān)持自己的實(shí)際需求，開發(fā)商5月份很可能再次割肉！”

　　政策“搶跑”誰能利好？

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，南京人現(xiàn)在的購房意愿也是13年以來最低的。根據(jù)3月20日央行發(fā)布的《2012年第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)調(diào)控的目的和最終要達(dá)到的預(yù)期，應(yīng)該是“讓絕大多數(shù)老百姓都買得起房”。否則這場調(diào)控博弈到最后，也許更多只是一場預(yù)想中的市場洗牌。

　　種種跡象表明，這種預(yù)期絕非鏡花水月。近日，房地產(chǎn)界則盛傳政府將在6月后出臺(tái)重磅政策，“部分央企內(nèi)部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣完手上所有存量房?！?/P>

　　著名地產(chǎn)評論人士楊少鋒則有些悲觀。他認(rèn)為：“中小城市的房價(jià)可能是普降，但在一線城市，除非經(jīng)濟(jì)崩盤，否則降價(jià)一定是分區(qū)域的?！彼J(rèn)為，目前全國各地，已經(jīng)有很多項(xiàng)目確實(shí)降到位，有一些項(xiàng)目為象征性打折，還有一些完全沒降，各占三成比例。

　　“一線城市以外的城市，降價(jià)還有空間，尤其是即將到來的5月，誰跑得快，誰的損失就會(huì)少！這點(diǎn)開發(fā)商很清楚?！辈簧俜治鋈耸窟@樣對記者說。

　　專家觀點(diǎn)>>>

　　有專家指出，當(dāng)前20%左右的降價(jià)樓盤貢獻(xiàn)了樓市80%以上的成交量，所謂“無降價(jià)不成交”。 一方面，二、三線城市房價(jià)持續(xù)下降，樓盤降價(jià)走量趨勢明顯，成交均價(jià)被大幅拉低。另一方面，經(jīng)過近一年的買賣雙方角力，在樓市價(jià)格下降較為明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，許多剛需族順勢出手。

　　這種回暖是以價(jià)換量

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，市場成交有所回暖，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸的調(diào)整，這對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯；第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰；第三就是開發(fā)商的價(jià)格策略，目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項(xiàng)目，且大多數(shù)采取低價(jià)策略，以價(jià)換量的目的明顯。

　　目前政策傾向剛需主力

　　而全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存卻認(rèn)為，土地市場回暖是一種必然趨勢。一季度北京全部土地均以底價(jià)成交，陳寶存稱，“這屬不正常現(xiàn)象。”

　　作為樓市春天派掌門人，陳寶存一直看好房地產(chǎn)市場。在他看來，樓市回暖幾乎是必然的?！澳壳靶刨J政策松動(dòng)、央行降準(zhǔn)，中央也明確了鼓勵(lì)商品房建設(shè)，支持首套房等利好信息，這些都促使了樓市的成交回暖?！?/P>

　　陳寶存表示，隨著信貸適度放開，壓抑的剛性需求釋放，樓市會(huì)自然反彈，目前彌漫市場的觀望情緒正在逐步結(jié)束。陳寶存稱，目前樓市政策也是傾向于支持購買首套房的剛需主力。

　　“降價(jià)快跑”更保險(xiǎn)

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍則認(rèn)為，目前來說，這波樓市回暖會(huì)持續(xù)到何時(shí)尚難以預(yù)料。

　　在談到未來住宅土地市場走勢時(shí)，賈臥龍認(rèn)為，要視樓市表現(xiàn)而定。事實(shí)上，目前土地市場出現(xiàn)回暖，正是在3月份的樓市回暖催化下產(chǎn)生的。房企拿地意愿開始增加，土地市場漸顯活躍，才出現(xiàn)了目前的“微回暖”態(tài)勢。

　　2012年是剛需購房年，剛需是樓市絕對主角。賈臥龍認(rèn)為，對于開發(fā)商來講，還是“降價(jià)快跑”更為保險(xiǎn)，畢竟，在高庫存、高負(fù)債的情況下，“資金鏈”依然處于危境。