樓市調(diào)整進入第四階段 政策不變第五波馬上到來
自“三限”政策（限購、限價、限貸）推出后，房價終于低下了高昂的頭。結(jié)合2011年年報房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計，對過去三年房地產(chǎn)市場的變化進行梳理，可以發(fā)現(xiàn)它依次經(jīng)歷了四個階段：
第一階段是成交量下降。2011年國家的調(diào)控措施進一步趨緊，樓市的成交量迅速下降。
第二階段是價格從滯漲到回落。雖然一些城市的某些地段房價并未明顯下跌，但城市的整體價格、全國各城市的平均成交價回落卻是不爭的事實。國家統(tǒng)計局4月初公布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)。按算數(shù)平均計算，在房價連續(xù)5個月環(huán)比回落后，9年來首次出現(xiàn)同比負增長。在2011年7 份開始公布該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)時，70個大中城市的同比房價平均指數(shù)為104.5，而3月份已經(jīng)回落至99.5。
第三階段是土地出讓價量齊跌。中投證券房地產(chǎn)分析師李少明最近專門研究了全國土地出讓情況，他說，從全國來看，一季度全國城市土地出讓成交量均出現(xiàn)下降，土地出讓金普遍環(huán)比大幅下跌。地價二線城市環(huán)比降幅最小，而一線和三四線城市樓面地價環(huán)比下降超兩成。
第四階段是房地產(chǎn)新開工增速下降。據(jù)全國一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長23.5%，較1~2月環(huán)比回落4.3個百分點，較2011年同期回落10.6個百分點。其中，房屋新開工面積增速近乎零增長。一季度房屋新開工面積同比僅增長0.3%，增速較2011年同期回落23.1個百分點，較1~2月回落4.8個百分點，距離負增長僅一步之遙。
沿海房地產(chǎn)開發(fā)集團中國區(qū)副總裁成實認為，以上描述的前四個階段比較接近房地產(chǎn)市場這三年來的變化。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，第五波也是一定會到來的，那就是新盤供應量減少。在第五波到來之前，量、價等指標會有反復，但總趨勢必定向下。
他說，目前還是去庫存的階段，而且還不斷有新的庫存。因房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2.5年至3年，因此全國房屋供應量減少的苗頭，大概要到兩到三年以后才會出現(xiàn)。
俞開江認為，因開發(fā)商買地和新開項目減少，未來幾年的的房屋供給將顯著減少，而剛需則可能保持一定的增速，房價下跌的空間可能不會太大。此外，房地產(chǎn)涉及很多行業(yè)，為確保經(jīng)濟增長的7.5%的目標，政府對房地產(chǎn)政策必然將采取有保有壓的政策。
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