房地產(chǎn)行業(yè)基本面還將繼續(xù)調(diào)整第二季度投資建議

來源:太平洋證券 2012-04-28 14:49 http://lvtaikj.com/

　　成交量整體仍將低迷，3月份環(huán)比高反彈恐難持續(xù)。2012年1-3月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積1.52 億平米，同比下降13.60%。3 月份成交量環(huán)比呈現(xiàn)一定回暖態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)17.57%。二季度成交量恐難保持持續(xù)回暖的趨勢(shì)，主要是受房?jī)r(jià)下降和房貸寬松刺激的這部分剛性需求增量畢竟有限，而改善性需求仍嚴(yán)受政策限制。

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)。3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有38 個(gè)，比2 月份增加了11 個(gè)。北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。一線城市房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)更為明顯，預(yù)計(jì)未來整體房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)。存貨消化壓力較大，房?jī)r(jià)難反彈。2012 年3 月底，全國(guó)商品住宅待售面積達(dá)1.94 億平米，較2 月底的1.96 億平米的歷史峰值小幅回落，同比增長(zhǎng)47%。

　　房地產(chǎn)投資資金來源增速總體回落，但國(guó)內(nèi)貸款增速有所回升。從資金來源分項(xiàng)來看，包括銀行貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款的國(guó)內(nèi)貸款增速今年一季度出現(xiàn)較為明顯的反彈，由去年底的零增長(zhǎng)回升至12.6%，顯示今年以來整體流動(dòng)性和信貸環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

　　政策面：3月份以來，針對(duì)首套房置業(yè)等剛性需求的優(yōu)惠政策頻出，主要包括首套房貸利率優(yōu)惠政策等，預(yù)計(jì)未來或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相關(guān)政策出臺(tái)，包括降低首付成數(shù)和更大幅度的利率優(yōu)惠。

　　投資策略：維持“看好”評(píng)級(jí)。基本面的持續(xù)調(diào)整符合原有預(yù)期，房?jī)r(jià)和成交量短期內(nèi)仍將持續(xù)調(diào)整，而成交量在首套自住普通住房需求更多刺激政策預(yù)期兌現(xiàn)后，部分需求增加，成交將獲得一定支撐。政策面底部基本確立，未來政策面只會(huì)有向好預(yù)期，而無調(diào)控加碼可能。因此，我們維持對(duì)行業(yè)“看好”的評(píng)級(jí)。

　　二季度：鑒于成交環(huán)比高反彈恐難持續(xù)，建議標(biāo)配地產(chǎn)行業(yè)，偏重配置偏防御的行業(yè)龍頭公司。行業(yè)超配機(jī)會(huì)需要等待基本面和政策面一些較大變化的契機(jī)，包括房?jī)r(jià)、投資和新開工等基本面數(shù)據(jù)的超預(yù)期大幅回落；更大力度的新一輪刺激剛需政策（首付成數(shù)和利率下調(diào)等）。

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