花旗集團的一份研究報告吐露了眾多市場人士的共同的猜測。

　　5月15日，花旗集團發(fā)表研究報告指出，由于多項數(shù)據(jù)顯示內(nèi)地經(jīng)濟已大幅放緩，除非中央政府想“懲罰”自己，否則，放松調(diào)控的趨勢已是無可爭辯？

　　但在報告發(fā)布后的幾天時間里，中央政府再度明確了調(diào)控的態(tài)度。國務(wù)院總理溫家寶在武漢市召開六省經(jīng)濟形勢座談會時指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，溫家寶對于這次樓市調(diào)控的表態(tài)是在揚州、營口等城市陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下，因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為：堅持限購為主的調(diào)控政策不動搖。

　　懷疑的聲勢有所削減。然而，強勢的調(diào)控政策是否能“熨平”市場的周期性波動？至少在一些市場人士看來，答案是否定的。早前，華遠地產(chǎn)董事長任志強預(yù)言，房價可能將在一年半到兩年后暴漲。低迷的土地市場，下滑的房地產(chǎn)投資，似乎已為暴漲埋下伏筆。

博弈深水區(qū)

　　花旗的研究報告指出，中國政府年內(nèi)將集中精力在不沖擊購房限制的基礎(chǔ)上，放寬對第二次購房者的抵押貸款規(guī)定?；ㄆ祛A(yù)測，中國在未來幾個月內(nèi)可能會采取更多支持整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的措施，因地方政府在二季度和三季度將面臨最大的金融挑戰(zhàn)。此外，花旗還認為，中國也將會繼續(xù)諸如近日所宣布的下調(diào)銀行存款準備金率等積極財政措施。

　　事實上，陸續(xù)有地方政府出臺了微調(diào)政策。5月7日，揚州市房管局發(fā)布《關(guān)于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，對個人新購買的成品住房，根據(jù)面積不同予以4％至6％的獎勵。該政策從7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。

　　盡管業(yè)內(nèi)對揚州市房管局的新政質(zhì)疑聲音不斷，兩周過去了，該政策并未像之前部分市場人士預(yù)計的那樣“被迅速叫?！?。相反，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任梁小青5月20日在南京接受媒體采訪時甚至明確表示，“揚州新政”并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進行的積極有益的探索，應(yīng)當予以支持和肯定。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部陳雪認為，揚州鼓勵政策對于揚州市本身的市場影響可能并不大，畢竟揚州本身并非是限購城市，并且鼓勵范圍也只是局部市場。但住建部此次給予此政策以肯定，尚屬第一次為地方政策給予直接正面評價，這比揚州政策本身的影響更大。在一定程度上意味著，在政策層面，地方政府進行微調(diào)確實存在空間。因此推斷未來可能會有更多的城市開始著手進行微調(diào)，但微調(diào)基本不會觸及“限購”、“差異化信貸”等紅線。

　　高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長兼總裁陶紅兵在接受本報記者采訪時也預(yù)測，政策方面不會有大的變化，中央政府仍將打壓樓市，未來政策方面的變動將以各地方的微調(diào)為主。

供不應(yīng)求勢必發(fā)生？

　　然而限購政策在頒布之初，就被視為階段性政策，甚至被稱為權(quán)宜之計，終有退出的一天。陶紅兵擔心的是，越晚退出，越危險。被限購壓抑的需求，就像堰塞湖。壓抑越久，潰壩的可能性越大?！板X太多了，無論是自住型的需求還是改善型的需求，甚至是資產(chǎn)配置的需求都存在，需要‘有保有壓’的微調(diào)?！彼f。

　　陶紅兵十分同意任志強的看法。4月22日，在“2012中歐私人投資高峰論壇”中任志強表示，一年半到兩年房價將暴漲。支持其觀點的重要論據(jù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著回落，房屋新開工面積亦呈現(xiàn)下降趨勢。

　　盡管早前國土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示截至2011年末，全國31個?。▍^(qū)、市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前兩年年均實際供應(yīng)量（8.17萬公頃）28.5%。統(tǒng)計表明，當前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃。

　　北京虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認為，總量上的供不應(yīng)求不會發(fā)生，但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡狀態(tài)只是理論上存在。調(diào)控政策的出臺和退出，亦是造成過去市場總是周期性波動的原因所在。在房價大跌之后，通常會迎來房價的反彈。

　　隨著調(diào)控駛?cè)肷钏畢^(qū)，開發(fā)商本能采取種種對策。限購令執(zhí)行兩年時間，樓市成交量重挫，成交價格普降，開發(fā)商遭受了前所未有的資金和市場壓力，在政策方向未明、市場前景欠佳的情況下，減少投資、暫緩拿地、現(xiàn)金為王成為開發(fā)商的普遍選擇，這造成調(diào)控兩年間土地市場的持續(xù)低迷，如今這種勢頭愈演愈烈，已經(jīng)影響到了未來房地產(chǎn)市場的走勢。

　　進入2011年，調(diào)控越發(fā)嚴厲，中央不斷強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸”，加上信貸政策、貨幣政策雙雙從緊，項目滯銷與融資成本高企疊加，開發(fā)商開始減少拿地。

　　而今年以來，雖然商品房成交有所回暖，但土地市場仍然冷清。統(tǒng)計顯示，截至5月22日，僅成交了7宗住宅用地，成交土地面積90公頃，規(guī)劃建筑面積125萬平方米。5個月時間出讓住宅地塊僅為個位數(shù)，這在歷年都是罕見的，創(chuàng)近6年土地成交新低。

　　這樣的趨勢同時在全國其他地方上演。今年1至4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9657萬平方米，同比下降19.3%。而之前的1至3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個月降幅就比1至3月份擴大了15.4個百分點。開發(fā)企業(yè)拿地意愿的急劇下降，為地方財政帶來了巨大壓力。

　　亞豪機構(gòu)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的生產(chǎn)資料，土地市場的成交遇冷必然會影響到未來一段時間的商品房供應(yīng)，可以預(yù)見，2013、2014年的市場供應(yīng)量將會呈現(xiàn)階梯狀的急劇下滑局勢。而限購令這種通過行政手段干預(yù)市場，只能短期階段性使用不宜作為長期的調(diào)控工具，早晚都會退出。一旦購房解禁，投資、投機需求重新回歸樓市，與商品房供應(yīng)萎縮疊加，供不應(yīng)求之下，恐怕將會導(dǎo)致房價漲勢難以控制。