日前有消息說要取消房地產(chǎn)的預(yù)售制，盡管隨之遭到住建部的否定，但這說明在樓市回暖的背景下，人們希望國家能夠出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。最近一兩月的樓市回暖，使人們對(duì)前期樓市調(diào)控的效果表示擔(dān)憂。要打消人們的

　　顧慮，樓市調(diào)控的持續(xù)性是必須的，不過，筆者認(rèn)為，采取取消預(yù)售制這樣嚴(yán)厲的行政手段還未到時(shí)候。這主要是因?yàn)?，目前的?jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場和地方政府造成了非常大的壓力。假如取消預(yù)售制，基本等同于摧毀房地產(chǎn)市場，至少有一半多的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)立馬倒閉，這無論對(duì)地方政府還是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)而言，顯然是不可承受之重。那么，什么舉措既能緩解地方政府沉重的土地財(cái)政壓力，又可有效降低房價(jià)，至少是打破房價(jià)的上漲預(yù)期，此外還不會(huì)使房企過分受傷，甚至可能會(huì)促進(jìn)其發(fā)展呢？就目前來看，應(yīng)該是盡快推出房地產(chǎn)稅。以地方土地財(cái)政為例，根據(jù)報(bào)道，在國家持續(xù)的限購、限貸等政策打壓下，杭州、北京、上海等過去的賣地收入大戶，今年的土地出讓收入大減。例如，杭州2009年的土地出讓收入曾高達(dá)1200億元，位居全國第一，但今年土地出讓收入的預(yù)算目標(biāo)劇降到430億元。然而，即使這樣，上半年入囊的錢也只有106億元，不到歷史高點(diǎn)時(shí)的1/10。

　　杭州土地收入和公共財(cái)政收入的雙下降，雖然還未到公務(wù)員發(fā)不出工資的程度，但對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至民生的影響已經(jīng)凸現(xiàn)。這些年來，杭州市依賴土地收入，大量投資于地鐵、高鐵和高速公路等，然而現(xiàn)在，一些項(xiàng)目的進(jìn)度明顯受到牽制，以致杭州市不得不打報(bào)告要求省政府在對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)資金中撥款給予支持。

　　可以說，地方政府對(duì)土地的依賴，讓中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等改革變得異常艱難。此種情形下，國家既要看到地方政府面臨的財(cái)政困難，更要利用這種困難去倒逼地方政府在發(fā)展思路上轉(zhuǎn)型，一個(gè)兩全其美的解決辦法，就是推出房地產(chǎn)稅，它既可解地方政府的燃眉之急，同時(shí)使地方又不依賴房地產(chǎn)和土地。

　　雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費(fèi)，整體并不輕，但結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，也即流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)輕，從而從稅收角度刺激了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。很多人擁有幾套、十幾套甚至幾十套房產(chǎn)來投資或投機(jī)，就是因?yàn)榉孔涌罩玫某杀竞艿?，不怕砸在手上，尤其在社?huì)預(yù)期房價(jià)上漲的情況下。所以必須開征房地產(chǎn)稅，加重保有環(huán)節(jié)的征稅。如此好處在于，一方面，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的去庫存化，消化存量，當(dāng)大量的房子因?yàn)楸Ｓ卸愘M(fèi)過重而紛紛上市交易后，那么市場的價(jià)格重心勢(shì)必會(huì)整體下移，達(dá)成一個(gè)新的合理的價(jià)格均衡水平，從而既圓了很多人的住房夢(mèng)，改善了民生，又會(huì)增加政府的房地產(chǎn)稅收；另一方面，隨著房價(jià)下降和銷量增加，在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，由于人們用于住房的支出減少，過去被高房價(jià)壓抑的其他消費(fèi)需求被釋放出來，又增加了其他商品的購買力，從而帶動(dòng)其他消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶來政府公共財(cái)政收入的增加。

　　因此，這是一個(gè)良性循環(huán)的過程，它可能會(huì)帶來政府賣地收入的減少（其實(shí)也不會(huì)少，雖然單價(jià)會(huì)降低，但由于房地產(chǎn)供需旺盛，加上企業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)大，總的土地出讓收入不會(huì)少），然而整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的繁榮會(huì)大大增加政府的稅收，過去依賴土地出讓收入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共項(xiàng)目投資及民生工程，現(xiàn)在則可轉(zhuǎn)而依靠公共財(cái)政收入。目前，開征房地產(chǎn)稅并不存在技術(shù)困難，關(guān)鍵在于國家是否有決心。因?yàn)閾碛写罅糠慨a(chǎn)的人恰恰是對(duì)決策者能產(chǎn)生影響的利益群體。但在我看來，中國終究要走向這一步，只是可能代價(jià)會(huì)大一些。（鄧聿文）