據(jù)最新發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，8月樓市主要指標(biāo)略有回升。但宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)，如工業(yè)增加值、投資和消費(fèi)等指標(biāo)則繼續(xù)下行，反映出經(jīng)濟(jì)尋底的過(guò)程尚未結(jié)束。樓市究竟會(huì)“向左走”，還是“向右走”，不確定性因素仍很多。筆者以為，從各方面指標(biāo)比較看，今年以來(lái)的樓市運(yùn)行與2008年驚人相似。所以，回顧一下2008年樓市的運(yùn)行軌跡，或許從中能捕捉到未來(lái)樓市的某些信息。

　　首先，宏觀經(jīng)濟(jì)背景非常相似。2008年，在國(guó)際金融危機(jī)的巨大沖擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母呶患眲』芈?，?dāng)年四季度GDP增長(zhǎng)從三季度的9.6%急劇下降了3個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，2008年四個(gè)季度GDP增速連續(xù)回落，且回落速度明顯加快。工業(yè)增加值、出口均出現(xiàn)高位大幅回落。今年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行壓力明顯加大，一、二季度GDP分別增長(zhǎng)8.1%和7.6%。7月以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)仍在尋底。8月官方和匯豐中國(guó)制造業(yè)PMI指數(shù)均明顯回落。作為經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)的發(fā)電量增長(zhǎng)也明顯放緩。出口需求大幅萎縮，7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大，社會(huì)就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)定，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩。

　　其次，住房供應(yīng)指標(biāo)運(yùn)行態(tài)勢(shì)基本相似。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均連續(xù)回落。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)20.9%，較上年下降9.3個(gè)百分點(diǎn)；今年1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)15.6%，較上年同期大幅回落17.6個(gè)百分點(diǎn)，且總體呈現(xiàn)出逐月下降的態(tài)勢(shì)。二是房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)顯著放緩。2008年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)2.3%，較上年下降17.1個(gè)百分點(diǎn)。今年1至8月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積下降6.8%，而上年同期為增長(zhǎng)25.8%。三是房屋竣工面積增速顯著回落。2008年，全國(guó)房屋竣工面積下降3.5%，而上年為增長(zhǎng)4.3%。今年1至8月，全國(guó)房屋竣工面積由年初增長(zhǎng)45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是，今年1至8月全國(guó)房屋竣工面積增速比上年同期上升了5.5個(gè)百分點(diǎn)，突出反映了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的去庫(kù)存壓力較2008年更大。四是土地購(gòu)置面積急降。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積下降8.6%，而上年為增長(zhǎng)11%。今年1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降16.2%。截至8月末，全國(guó)待售商品房面積達(dá)3.2億平方米，約為2008年末待售商品房面積的1.7倍，較上年末增長(zhǎng)18.5%，足見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的去庫(kù)存壓力有多么嚴(yán)峻。

　　第三，住房需求指標(biāo)均處于萎縮狀態(tài)，商品房銷(xiāo)售面積明顯萎縮，居民購(gòu)房意愿不足。2008年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降19.7%，而上年為增長(zhǎng)23.2%。今年1至8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降4.1%，而去年增長(zhǎng)4.9%。雖然近4個(gè)月樓市銷(xiāo)售回暖，但這主要是剛性需求集中釋放的結(jié)果。從政策層面看，限購(gòu)、限貸政策對(duì)投資投機(jī)性住房需求的抑制效果較為明顯。按照商品房銷(xiāo)售額和商品房銷(xiāo)售面積推算，2008年全國(guó)商品房均價(jià)為每平方米3877元，2008年全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為15781元，以3口之家居住100平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為8.2。今年上半年，全國(guó)商品房均價(jià)為每平方米5834元，全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為12508.5元，照此推算的房?jī)r(jià)收入比為7.8。盡管如此，部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、杭州的房?jī)r(jià)收入比則在明顯惡化，主要是房?jī)r(jià)漲幅顯著超過(guò)收入增幅，再加上收入和財(cái)富分配呈兩極分化，實(shí)際上具備購(gòu)買(mǎi)條件的剛性需求總量較2008年有顯著下降。2008年二季度，央行全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)打算購(gòu)買(mǎi)住房的居民占比為15.1%，處在歷史較低水平。今年二季度，央行全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)打算購(gòu)買(mǎi)住房的居民占比為15.7%。

　　綜合住房供應(yīng)各項(xiàng)指標(biāo)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)樓市運(yùn)行的悲觀預(yù)期可能要超過(guò)2008年。當(dāng)然不能不提的是，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)挑戰(zhàn)，2009年我國(guó)啟動(dòng)了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，及時(shí)將適度從緊貨幣政策調(diào)整為適度寬松的貨幣政策，有效扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍未緩解，各地陸續(xù)出臺(tái)了規(guī)模較大的穩(wěn)增長(zhǎng)投資計(jì)劃。但考慮到全球經(jīng)濟(jì)再平衡過(guò)程中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)尚未形成，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃只能暫時(shí)緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，且效果明顯弱于2009年，并伴有較大的副作用。不僅如此，由于地方政府財(cái)力有限，投資計(jì)劃能否順利實(shí)施存在較大不確定性。因此，綜合各方面因素看，筆者預(yù)期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”加快資金回籠的力度可能會(huì)有所增大。