一線城市集體“點(diǎn)剎”樓市

　　9月13日，上海重申限購嚴(yán)控；9月21日，北京叫停十宗土地出讓；9月24日，廣州限售高端住宅，進(jìn)入9月下旬，國內(nèi)一線城市開始集體“點(diǎn)剎”樓市。方式不同，但是目標(biāo)卻高度一致，確保房價(jià)不反彈，完成年度房價(jià)控制目標(biāo)。

　　而更令滬上房企糾結(jié)的是，在嚴(yán)查限購的同時(shí)，一場嚴(yán)格的預(yù)售檢查正在鋪開。昨日有房企負(fù)責(zé)人向記者透露，滬上房管部門已經(jīng)開始排查預(yù)售情況，并敦促項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，盡快辦理預(yù)售證及時(shí)推盤?！昂蛷V州限售相比，上?，F(xiàn)在是既嚴(yán)格限售，又?jǐn)D壓有效剛需供應(yīng)來保證價(jià)格的平穩(wěn)。”該負(fù)責(zé)人如是說。

　　京粵調(diào)控“堵”字優(yōu)先

　　連續(xù)的三個(gè)月的房價(jià)環(huán)比上漲，讓北京的房地產(chǎn)調(diào)控異常嚴(yán)峻，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果按照現(xiàn)有漲幅上升的話，對(duì)其完成年度房價(jià)控制指標(biāo)將會(huì)有一定的影響，北京房管部門也開始對(duì)于房價(jià)上漲進(jìn)行圍堵。

　　21日下午北京國土局發(fā)布消息，暫停大興、豐臺(tái)、懷柔、通州、亦莊開發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實(shí)國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場預(yù)期”。這也是北京國土局叫停土地出讓宗數(shù)最多的一次。

　　24日晚，廣州市國土房管局在官方微博透露，對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售。該局還透露，據(jù)其對(duì)市場態(tài)勢分析，近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量占比提高，造成廣州全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。同時(shí)，該局注意到，最近珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別高端高價(jià)住宅項(xiàng)目定價(jià)偏高，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動(dòng)了全市均價(jià)異常上漲，造成市場的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場預(yù)期。

　　基于此，廣州市國土房管局為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和市民準(zhǔn)備判斷市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價(jià)換量，以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售，及時(shí)對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施。并稱，“采取上述階段性的行政措施是必要的，也是必須的。”

　　■專家點(diǎn)評(píng)：此“限售”非彼“限售”

　　廣州的這一做法被部分媒體評(píng)論為“正式宣告開創(chuàng)商品房限售的先河”。但事實(shí)上，“限售”一詞此前就作為可選調(diào)控手段頻頻見諸報(bào)端。

　　住建部副部長齊驥在河北省督查時(shí)曾提出，由于非限購地區(qū)信息尚未實(shí)現(xiàn)共享，不同地區(qū)間未實(shí)現(xiàn)房屋等信息的聯(lián)網(wǎng)，首套住房、二套及以上住房的認(rèn)定有漏洞。為此，督查組要求河北省規(guī)范銷售管理，以適當(dāng)?shù)姆绞教峁╊A(yù)售條件，鼓勵(lì)有條件的城市開展限售試點(diǎn)工作。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也曾建議，應(yīng)該把限購改為限售，學(xué)新加坡的經(jīng)驗(yàn)，買房子可以，但是買了之后再賣就要受限制。如果買了一年之內(nèi)就賣，就要付出房價(jià)16%的重稅，第二年降低為12％。

　　這一建議也多次被華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)提及。他表示，限售優(yōu)于限購，以資本利得稅的方法解決炒房問題。限售過程中，按照每年房價(jià)增長的指數(shù)，以同樣的比例征稅，這樣就能打擊投機(jī)炒房，比作為行政命令的限購令更為健康和長久。需要注意的是，廣州此番的“限售”措施不同于上述“限售”，而是純粹的“數(shù)字游戲”。

　　有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，這一措施主要是為了防止房價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲?！跋掳肽耆胧械母纳菩彤a(chǎn)品數(shù)量增加，多個(gè)豪宅項(xiàng)目即將進(jìn)入市場，甚至過千萬級(jí)別的超豪高端產(chǎn)品，這勢必造成廣州整體均價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲，房管局希望通過限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏防止房價(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲。”

　　經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，高端物業(yè)密集入市確實(shí)會(huì)造成整體均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，但這種上漲只是數(shù)據(jù)權(quán)重的變化，而并非樓價(jià)全面普漲，對(duì)于這種“數(shù)字失真”的上漲，出臺(tái)調(diào)控政策有待商榷。

　　同時(shí)，限售措施的弊端也讓人擔(dān)憂。當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前廣州樓市整體供應(yīng)正在減少，庫存量處于合理狀態(tài)，這種情況下再限制市場供應(yīng)，人為減少供應(yīng)量，可能會(huì)造成市場進(jìn)一步供不應(yīng)求，反而會(huì)給房價(jià)的上漲增加壓力。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)于京粵兩地的的調(diào)控舉措評(píng)價(jià)道：“這兩種做法實(shí)際上就是一個(gè)‘堵’字。”

　　但是其也坦言，這種方式也是一種短期的行政手段，效果也是一時(shí)的。中房信分析師薛建雄就坦言，“其實(shí)，就是把一些交易往后托，無非售樓處照賣，只是房產(chǎn)中心的交易登記晚幾個(gè)月?！?/P>

　　上海調(diào)控“堵壓”組合拳

　　作為8月首個(gè)滯漲的一線城市，上海卻在對(duì)限購進(jìn)行嚴(yán)格封堵的同時(shí)，也在積極的擠壓市場的供應(yīng)量。昨日，在記者采訪房企對(duì)于廣州限售情況的時(shí)候，一房企負(fù)責(zé)人向記者透露，與廣州相比，上海近期的做法更為地道。“我的一些項(xiàng)目剛剛通知要進(jìn)行檢查預(yù)售情況，而且還要到案場進(jìn)行臨時(shí)抽查，這樣一來，一些習(xí)慣少量多批賣房的項(xiàng)目就必須要斟酌了。”據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前已經(jīng)有多個(gè)區(qū)開始對(duì)于前期發(fā)放預(yù)售證的項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行排查，尤其是在查一些項(xiàng)目為何有開盤至今一套未售或者是整棟全部是待售的情況，是否存在捂盤的行為。同時(shí)對(duì)于案場的一房一價(jià)及相關(guān)公示情況還有貸款業(yè)務(wù)銀行的相關(guān)情況也要進(jìn)行了解?！胺凑怯幸欢秧?xiàng)目進(jìn)行排查，我們項(xiàng)目也在近期進(jìn)行逐一自查，確保沒事?！?/P>

　　以外，還有房企高管稱，房管部門近期也在敦促一些達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目及時(shí)辦理預(yù)售證，按時(shí)開盤，甚至還有約談。“一些房企想通過分開預(yù)售的想法，現(xiàn)在也難辦了，房管部門對(duì)于這些項(xiàng)目目前查得也很嚴(yán)格，3萬平方米的項(xiàng)目一次性申報(bào)預(yù)售，預(yù)售房源必須一次性開盤?！蹦撤科蟮臓I銷總監(jiān)向記者說道。

　　■市場反應(yīng)：豪宅逆市走俏

　　對(duì)于這輪封堵限購、擠壓供應(yīng)的組合拳，業(yè)內(nèi)人士坦言，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。來自漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，9月份上海商品住宅取得預(yù)售證的34個(gè)樓盤中，除了中建府邸等極個(gè)別樓盤外，八成以上的樓盤都是剛需盤，集中在嘉定、松江、奉賢、青浦、南匯、金山等外圍區(qū)域，而這些區(qū)域的樓盤絕大部分價(jià)格都在2萬元以下，而近期供應(yīng)量也開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，上周的供應(yīng)量甚至創(chuàng)下了16個(gè)月的新高。成交結(jié)構(gòu)也說明這一點(diǎn)，1-9月份，全市5萬元以上的樓盤成交1195套，僅占全市住宅成交的2.4%，較去年同期銷量增長率也不足6%，而剛需項(xiàng)目雖然成交量較之8月有所下降，但是在全市成交房源中的占比卻在擴(kuò)大。

　　而到10月，供應(yīng)量仍就會(huì)保持一個(gè)較高水平，據(jù)新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，10月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目為33個(gè)，與7月的22盤和8月的27盤相比，仍顯示出集中釋放的表現(xiàn)勢頭，與此同時(shí)，10月新盤仍以改善型剛需樓盤為主，占到預(yù)開盤總數(shù)的71%。在大量供應(yīng)的前提下，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，房價(jià)在第四季度難以有反彈的機(jī)會(huì)，在限購嚴(yán)格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，市場可能繼續(xù)以價(jià)換量的市場狀態(tài)，但是，整體市場均價(jià)仍然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

　　記者查詢市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年上海中高端豪宅逆市走俏。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部前天提供的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，普陀長風(fēng)地王項(xiàng)目“中海紫御豪庭”5月開盤以來，已經(jīng)累計(jì)成交312套房源，在中高端市場中表現(xiàn)甚佳。徐匯龍華板塊的“綠地海珀旭輝”今年3月經(jīng)過二次降價(jià)后，當(dāng)月就換得59套的銷售佳績。

　　德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)則顯示，最近的7、8兩月，總價(jià)千萬元以上的二手豪宅別墅成交量都在20套以上，總價(jià)5000萬以上的也成交了4套。今年7月，上海的老牌豪宅——檀宮成交了一套面積1155平米的超大型別墅，總價(jià)高達(dá)2億元，一舉刷新了全市二手住宅成交總價(jià)的最高紀(jì)錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，前一周簽約均價(jià)5萬元/平的高端住宅的成交出現(xiàn)低位反彈，環(huán)比漲幅超8成。陸家嘴的中糧海景壹號(hào)簽約了一套總價(jià)過億的豪宅，其單價(jià)接近19萬元/平，為2012年至今成交單價(jià)最高的豪宅。