靴子終于落地了，這或許能很形象地反應(yīng)出本輪調(diào)控措施出臺之后市場各方的心態(tài)。

　　2月20日，本屆政府最后國務(wù)院常務(wù)會議之后出臺的房地產(chǎn)調(diào)控五點措施，被業(yè)界輿論戲稱為“最溫柔調(diào)控”，各項具體內(nèi)容均被認(rèn)為不會對當(dāng)前樓市造成太大影響。

　　資本市場甚至將其引為 “利好”，認(rèn)為隨著新“國五條”出臺之后，中央政府層面短期內(nèi)不會對樓市出臺更為嚴(yán)厲的措施，靴子落地了，過程非常溫柔。

　　但或許更接近事實的表述是，這依舊只是政府表明姿態(tài)的一次喊話而已，更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施則早已儲備好，一線城市房價加速上漲的趨勢則將直接觸發(fā)調(diào)控的出臺。

　　溫柔的背后

　　反差是如此之大。

　　當(dāng)前彌漫在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的樂觀與之前一周的恐慌氣氛截然不同。在新“國五條”出臺前幾天，地產(chǎn)股股價曾集體大幅下滑。

　　2月19日，蛇年第二個交易日，A股市場上“萬招金保”四大傳統(tǒng)龍頭股均出現(xiàn)大幅下滑，除萬科外其余三股跌幅均超過6%，而當(dāng)天約有90%的地產(chǎn)股出現(xiàn)不同程度的下跌，連累滬指跌破2400點關(guān)口。

　　地產(chǎn)股暴跌的原因，則是業(yè)內(nèi)流傳的調(diào)控新政。

　　在傳聞中，新的調(diào)控可能會調(diào)整二套房首付，甚至可能局部收緊銀根，針對房價過快的城市和區(qū)域出臺限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)厲政策，旨在逼開發(fā)商為?，F(xiàn)金流而降價拋售，達(dá)到遏制房價的政策目的。

　　這些傳聞并非空穴來風(fēng)，相關(guān)政府部門確實曾一度做好了相應(yīng)的政策出臺準(zhǔn)備，但最后還是放棄了。

　　最終政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府換屆在即，不愿大動干戈。抑或是樓市已出現(xiàn)區(qū)域分化，一刀切的政策打擊面太大。而在經(jīng)歷多年調(diào)控之后，中央政府也至少已明白，房價上漲過快的根子在于供應(yīng)增長太慢，無法滿足市場需求。而上述策略本質(zhì)上依舊走的是抑制需求的思路，短期見效易，徹底根治難。

　　房價上漲的猜想

　　無論如何，市場對新“國五條”的評價已烙上“溫柔”的印記。而另一個猜想也隨之而來。房價是否就此無法遏制，將快速上漲？

　　我們并不這么認(rèn)為。

　　在調(diào)控數(shù)年之后，區(qū)域市場已發(fā)生分化，目前面臨房價快速上漲壓力的，主要是一線城市及部分重點二線城市。而絕大部分三四線城市，房價早已失去迅速上漲的空間。

　　有機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，2013年1月份，一二三線城市新建商品房價格環(huán)比上漲幅度分別為1.9%、0.7%、0.3%。一線城市上漲的加速度早已同其他城市拉開距離。

　　政府未落實更嚴(yán)厲調(diào)控的一個原因也正是如此。中央政府出臺的政策難免不了“一刀切”，而這將無疑大大傷害恢復(fù)過程中的許多三四線城市。

　　但這并不意味著政府會容忍主要城市的房價上漲。事實在眼下，包括廣州等地已傳來樓市調(diào)控收緊，原本一些模棱兩可的政策邊緣地，如今都被從緊執(zhí)行。

　　而在關(guān)于新“國五條”細(xì)則落實的報道中，又有關(guān)房產(chǎn)稅試點可能擴(kuò)容到北京這樣的核心城市的猜測。

　　政府的意圖已經(jīng)非常明確，他們不希望看到一線城市房價繼續(xù)現(xiàn)在的增長速度。

　　客觀上來講，至少在短期內(nèi)，政府也絕對有手段達(dá)到這一效果。回顧之前傳聞中的政策措施，整二套房首付，局部收緊銀根，區(qū)域性的嚴(yán)厲制裁無疑都能在短期內(nèi)見效。股市因此傳聞而暴跌似乎也在說明，至少人們普遍相信政府有這個能力。

　　調(diào)控風(fēng)格

　　能有所為，但卻未出手。政府已就在觀望。

　　從某種意義上來講，這或許緣于政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的調(diào)整。從較淺的層面上而言，樓市宜“疏”不宜“堵”，持續(xù)抑制需求的“堵”策顯然已無法長期見效，過去幾年屢調(diào)屢漲的怪圈也正說明這一點，更為徹底的解決辦法無疑是增加房源供給的“疏”策。從此次新“國五條”內(nèi)容來看，對于確保土地供應(yīng)的強(qiáng)調(diào)也延續(xù)了這一思路。

　　從更深的層面來談，“疏”策更多需要市場力量的介入。這不僅僅是不再輕易使用行政手段干涉市場那么簡單，現(xiàn)有的許多行政干擾都需逐步退出，方能讓市場正常運轉(zhuǎn)起來。

　　而解決問題的關(guān)鍵則在于進(jìn)行更多的頂層設(shè)計，相信市場，制定規(guī)則，多運用長效機(jī)制手段，減少行政干擾，或許才是房地產(chǎn)調(diào)控的出路。

　　端倪已經(jīng)可以看到。例如新“國五條”中。在例如對于房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)容的計劃實質(zhì)上都有政策調(diào)整的趨勢。甚至在去年年底以來的官方討論中，土地制度改革也常為人提及，這不禁讓人期待，一項全面的土地制度改革，有可能在未來十年中發(fā)生。假若真如此，房地產(chǎn)業(yè)擺脫漫無邊際的調(diào)控才有希望。(蘇鑫)