8月1日，中指研究院發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)，7月百城住宅新建住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比上漲0.87%，這也是繼去年6月以來(lái)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。

  在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)重要原因就是預(yù)期。

  朱中一認(rèn)為，過(guò)去幾年頻出的行政性房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)調(diào)漲漲，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期作用有限。

  “目前樓市出現(xiàn)分化，一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，主要原因在于城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口還在大量增加，”朱中一說(shuō)，但在廣大的三四線城市，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，土地和住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重失衡。

  在朱中一看來(lái)，未來(lái)土地政策將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生關(guān)鍵影響，他透露，中房協(xié)已經(jīng)向中央提交了有關(guān)把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)和地價(jià)銜接的報(bào)告。

市場(chǎng)分化

  根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房?jī)r(jià)報(bào)告，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上月上漲1.34%，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲擴(kuò)大，帶動(dòng)了全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅上漲。

  在朱中一看來(lái)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁的主要原因，還是供需失衡，即土地供應(yīng)無(wú)法滿足大量人口的需求。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不斷向外流，大城市因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，人口較為集中，從而導(dǎo)致大城市需求高，但土地供應(yīng)有限，而小城市土地資源豐富，但需求又沒(méi)有那么大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局的不平衡日趨明顯。

  實(shí)際上，“2009年之后，中國(guó)三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式增長(zhǎng)，特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開(kāi)始重點(diǎn)布局三四線城市，導(dǎo)致這些城市的樓市供應(yīng)量較大；而一二線城市很多需求因?yàn)橄拶?gòu)抑制，也在預(yù)期扭轉(zhuǎn)之后不斷的入市，”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

  另外，樓市的分化也集中表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，國(guó)土部法律中心主任孫英輝稱，上半年，一些二三線城市出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，與此同時(shí)，一線城市頻出“天價(jià)地”和“地王”，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始從二三線城市向一線城市“回歸”。

  “短期來(lái)看，資源稀缺性還未有明顯轉(zhuǎn)向的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化還會(huì)持續(xù)，一二線房?jī)r(jià)將還有上漲空間。”張大偉表示。

  與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，部分三四線城市如果依然照此模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕到一定程度會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)，在沒(méi)有其他穩(wěn)定的投資渠道時(shí)，還有市場(chǎng)預(yù)期給三四線的存量房托底，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)將急轉(zhuǎn)直下。

中房協(xié)上書(shū)穩(wěn)預(yù)期

  在朱中一看來(lái)，各地應(yīng)該做一個(gè)明確有關(guān)人口、收入、住房的測(cè)算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一個(gè)中長(zhǎng)期規(guī)劃，再把土地供應(yīng)和住房規(guī)劃相掛鉤。

  朱中一透露，近日，中國(guó)建筑(3.26,0.05,1.56%)設(shè)計(jì)集團(tuán)的一個(gè)研究課題發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，住房都是有規(guī)劃和計(jì)劃，然后根據(jù)這些規(guī)劃落實(shí)到計(jì)劃，再?gòu)挠?jì)劃落實(shí)到土地制度。

  “土地供應(yīng)計(jì)劃和供需關(guān)系明晰了，預(yù)期就明顯了，開(kāi)發(fā)商不會(huì)為土地恐慌，瘋狂搶地，老百姓也能夠更為理性購(gòu)房，”朱中一認(rèn)為。

  實(shí)際上，據(jù)本報(bào)記者采訪了解，遼寧、江蘇等地已經(jīng)開(kāi)始測(cè)算，南京國(guó)土局的一位人士向記者介紹，“我們已經(jīng)做過(guò)一個(gè)測(cè)算，有關(guān)城市化率、人口還有土地的，結(jié)論是南京土地供應(yīng)已經(jīng)滿足，這也要求我們要改變調(diào)控思路，從此前增加土地供給，到擠出投資投機(jī)性購(gòu)房需求，盤(pán)活多余的存量土地和房產(chǎn)以確保供需?！?/SPAN>

  據(jù)本報(bào)記者了解，有關(guān)盤(pán)活存量土地和住房的準(zhǔn)備已經(jīng)開(kāi)始起步。

  據(jù)悉，上述南京國(guó)土局的人士表示，相比之前，國(guó)土部2013年土地調(diào)控的重點(diǎn)更傾向于整治閑置用地，就在不久前，國(guó)土部建動(dòng)態(tài)巡查制度，要求把已供地塊納入監(jiān)管，查處閑置用地。

  根據(jù)要求，企業(yè)拿地后一年內(nèi)必須開(kāi)工，如果有不可抗力問(wèn)題，可以申請(qǐng)延遲，但相比之前，“已供地塊閑置的難度和成本更高。”上述南京國(guó)土局的人士如是介紹。

  朱中一亦表示，對(duì)于超量供應(yīng)的三四線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)不應(yīng)該是加大土地和房地產(chǎn)供應(yīng)，而是應(yīng)該調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，擠出閑置存量房。

  在朱中一看來(lái)，房產(chǎn)稅的推廣對(duì)于擠出閑置房來(lái)說(shuō)，意義重大，未來(lái)的房產(chǎn)稅亦將把存量和增量房一起考慮，這樣可以增加閑置成本，把閑置房產(chǎn)擠到二手房和租賃市場(chǎng)上來(lái)。