在房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)，第三輪調(diào)控政策初見成效之時(shí)，中央層面的政策全面放松概率不大。12年隨著土地市場(chǎng)的景氣度下降，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的到來，地方政府對(duì)政策微調(diào)的動(dòng)力將逐步增強(qiáng)。

　　2012年商品房新增供應(yīng)面積增速將進(jìn)入下降通道，同時(shí)，預(yù)計(jì)調(diào)控方向不變將使得銷售去化率進(jìn)一步降低至78%。在潛在供應(yīng)面積增速下降和銷售去化率持續(xù)走低的雙重影響下，我們預(yù)計(jì)2012年的商品房銷售面積同比增速為-3%。

　　預(yù)計(jì)2012年上半年開發(fā)商的資金危機(jī)將更為嚴(yán)峻。當(dāng)更多的小型開發(fā)商頂不住資金壓力時(shí)，降價(jià)潮將從一二線城市向全國(guó)蔓延，我們判斷2012年房?jī)r(jià)在開發(fā)商庫存與資金的雙重壓力下房?jī)r(jià)仍有下行空間。隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，并考慮到地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，調(diào)控力度可能將在三、四季度出現(xiàn)松動(dòng)，從而帶動(dòng)銷售回暖，價(jià)量達(dá)到新的平衡。

　　根據(jù)回歸分析，新開工面積累計(jì)同比較商品房銷售面積累計(jì)同比滯后8個(gè)月變化。我們預(yù)計(jì)2012年新開工面積增速將下滑9%。2012年新開工面積增速的負(fù)增長(zhǎng)，將帶動(dòng)施工面積的增速下降，進(jìn)而使得房地產(chǎn)開發(fā)投資的減速增長(zhǎng)。因此在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和調(diào)控政策不出現(xiàn)“黑天鵝”事件的前提下，我們預(yù)測(cè)2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速為17%，將創(chuàng)近10年以來的新低。

　　我們以平均年齡在30歲的群體作為主力購房人群，未來仍有龐大的剛性需求群體支撐房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展，預(yù)計(jì)高峰期將出現(xiàn)在2015-2020年?？紤]到城市化率和人均居住面積的提高，預(yù)計(jì)未來4年中每年有11億方的新增潛在需求。

　　雖然目前上市房企的存貨壓力高于08年，但是業(yè)績(jī)鎖定性明顯好于08年，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。11年三季度上市房企凈資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，表明其長(zhǎng)期償債能力持續(xù)惡化。其中龍頭公司由于負(fù)債結(jié)構(gòu)更為合理，短期資金安全。

　　維持板塊增持評(píng)級(jí):后期對(duì)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)最為有利的情況是房?jī)r(jià)適度調(diào)整-政策出現(xiàn)拐點(diǎn)-銷售回暖。目前來看，政策調(diào)控已接近底部，但拐點(diǎn)未現(xiàn)。房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，從而刺激銷售回暖可能要在明年年中出現(xiàn)。板塊估值已接近08年最低點(diǎn)，但上市房企相比08年具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。行業(yè)存在階段性的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。若后期出現(xiàn)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌，銷售回暖，以及M2見底回升，都將提升市場(chǎng)對(duì)政策面以及基本面見底的預(yù)期，從而帶來行業(yè)的趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)。