如果不是瑪雅人的預(yù)言，2012這個(gè)數(shù)字或許不會(huì)那么“燙手”。不過，就算沒有業(yè)內(nèi)人士的預(yù)言，2012對于廈門房地產(chǎn)市場來說，注定滾燙，對于廈門房地產(chǎn)市場的開發(fā)商們而言，注定很難熬。因?yàn)?，政策層面的“達(dá)摩克利斯之劍”仍然高懸市場上空。

　　2011年，廈門房地產(chǎn)市場在“新國八條”、限購、限貸等政策的“變本加厲”下歷經(jīng)變奏，跌宕起伏。特別是島內(nèi)高端市場，因再改以及高端客戶受到很大限制，需求量嚴(yán)重下滑，市場成交首當(dāng)其沖。在低迷的2011年11月，島內(nèi)市場還一度出現(xiàn)“零成交”的尷尬場面。全年，島內(nèi)住宅成交“彎腰”，相比2010年成交量下降了16%。

　　2012年，政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控并無減弱趨勢，限購、限貸等政策也將依舊，財(cái)稅政策也箭在弦上，這讓市場繼續(xù)蒙上了低迷的陰影。全年，廈門島內(nèi)市場預(yù)計(jì)將有20-25個(gè)樓盤放量。在高端購買力繼續(xù)受到限購、限貸沖擊之下，存量增加需求萎縮，島內(nèi)市場將呈現(xiàn)出怎樣的成交走勢？是繼續(xù)彎腰甚至“骨折”，還是“大雪壓青松，青松挺且直”的頑強(qiáng)“挺腰”？價(jià)格又將如何表現(xiàn)？

　　立丹行機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2012年的廈門房地產(chǎn)市場將迎來U形反轉(zhuǎn)，且底部周期較長，內(nèi)部力量角逐激烈。不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場將基本企穩(wěn)，有探底過程但底部“并不明顯”，有更多折扣但價(jià)格戰(zhàn)卻難鋪開。特別是島內(nèi)市場，實(shí)力開發(fā)房企仍將占據(jù)主導(dǎo)作用，引領(lǐng)一輪產(chǎn)品的回歸之爭。

　　島內(nèi)房價(jià)難現(xiàn)大幅調(diào)整

　　廈門新景地集團(tuán)總經(jīng)理許奎南

　　島內(nèi)可供應(yīng)的住宅地塊越來越少，掌握島內(nèi)住宅地塊的房企均有較強(qiáng)的實(shí)力，他們很難卷入大的價(jià)格戰(zhàn)，指望島內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整不太現(xiàn)實(shí)。

　　2011年高性價(jià)比取勝

　　11年，從新景地所推出的國際外灘、禾豐新景和翡翠苑這三個(gè)樓盤來看，性價(jià)比較高的新景國際外灘銷售最好?？v觀廈門房地產(chǎn)的整體市場，也同樣符合這一條規(guī)律。

　　受到限購和限貸政策的制約，2011年廈門樓市以首次置業(yè)及首次改善置業(yè)群體為主導(dǎo)，有沒有較高的性價(jià)比成為主力購房者最關(guān)注的話題。從2011年銷售套數(shù)TOP10來看，無一不是性價(jià)比較高的項(xiàng)目。

　　位居2011年島內(nèi)銷售套數(shù)前列的半山御景、世茂湖濱首府、國貿(mào)天琴灣等項(xiàng)目，它們之間的競爭，則更多的體現(xiàn)在價(jià)值上。

　　島內(nèi)盤不會(huì)大幅降價(jià)

　　從目前的存量格局來看，島內(nèi)待開發(fā)地塊都掌握在有實(shí)力的開發(fā)商手里，島內(nèi)樓盤多為實(shí)力雄厚的國有企業(yè)、民營企業(yè)和外來房企開發(fā)建設(shè)，爭先降價(jià)的情況不可能出現(xiàn)在這些房企身上，指望島內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整不太現(xiàn)實(shí)。土地的稀缺性導(dǎo)致開發(fā)商將更多的從樓盤品質(zhì)和營銷方式上下功夫。

　　另外，2011年度已經(jīng)過去，各種關(guān)于以價(jià)跑量的期待只能變成理想。新的年度，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較小，用大幅降價(jià)來加快去化的情況將較少出現(xiàn)，島內(nèi)上市公司以價(jià)跑量的情況更是不可能出現(xiàn)了。

　　2012年購房也需感性

　　在一連串“限”系列調(diào)控政策的影響下，樓市步入深度調(diào)整，量價(jià)齊跌，購房者擁有了從容購房的機(jī)會(huì)。相比此前頻頻出現(xiàn)的搶購、恐慌性購房，現(xiàn)在的購房者則有更多選擇的機(jī)會(huì)，有需要、有能力的購房者可以挑選符合自己要求的房產(chǎn)。這樣的市場才是比較平穩(wěn)、健康的市場，才能更有利于行業(yè)的發(fā)展。

　　購房需要理性，但也需要感性，購房者可以根據(jù)個(gè)人喜好、家庭需要來購房，一旦有符合要求的樓盤，“該出手時(shí)就應(yīng)該出手”。

　　市場動(dòng)蕩島內(nèi)價(jià)格整體支撐有力

　　廈門立丹行機(jī)構(gòu)總經(jīng)理董媛

　　如果說2011年的房地產(chǎn)市場是政策主導(dǎo)下的“變奏曲”，那么，2012年可以期待的是一個(gè)價(jià)格較理性，讓政府、開發(fā)商和消費(fèi)者都能接受的“協(xié)奏曲”。

　　第一季度將迎抄底機(jī)會(huì)

　　2012年，廈門房地產(chǎn)市場U形反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)大，房價(jià)將會(huì)下降到一個(gè)合理的區(qū)間，并且維持在一個(gè)相當(dāng)長的周期中。在這個(gè)周期，消費(fèi)者可以趕上一個(gè)低于U形底的價(jià)格機(jī)會(huì)。這個(gè)機(jī)會(huì)很有可能出現(xiàn)在銷售季節(jié)和氣候節(jié)氣都比較不理想的第一季度。

　　2012年廈門的房地產(chǎn)市場處于存銷比大、政策壓力大以及島內(nèi)外市場變化大的環(huán)境下，房價(jià)上漲的壓力較大，樓盤突圍最快最直接的辦法就是價(jià)格策略。在這個(gè)階段，開發(fā)商為了爭取銷售量而調(diào)整的價(jià)格策略將給購房者抄底機(jī)會(huì)。從區(qū)域來看，島內(nèi)價(jià)格整體支撐有力，島外及島內(nèi)的個(gè)別樓盤將繼續(xù)卷入價(jià)格大戰(zhàn)。

　　島內(nèi)樓盤應(yīng)以品質(zhì)制勝

　　相比島外市場上以價(jià)格策略來快速去化銷售，島內(nèi)市場面臨的挑戰(zhàn)則不單純體現(xiàn)在價(jià)格上，打造符合島內(nèi)客群的高居住品質(zhì)樓盤，才是制勝法門。

　　島內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入高端化，并且，從商品住宅銷售套數(shù)來看，2011年島外市場領(lǐng)航全局，島內(nèi)成交比例大幅降低，成交套數(shù)僅占全市三成，2012年，島內(nèi)成交套數(shù)比將可能只占到兩成左右。因此，對于島內(nèi)樓盤突圍，并不建議其采取價(jià)格策略，而更應(yīng)該注重營銷策略的突破，如做一些圈層渠道的營銷等，以及對居住品質(zhì)的追求。應(yīng)從提供舒適的居住空間、良好的外圍環(huán)境、便利的生活配套和高效的物業(yè)管理等方面狠下功夫。島內(nèi)市場一定會(huì)出現(xiàn)因品質(zhì)影響力而受青睞的項(xiàng)目。

　　四大區(qū)域值得關(guān)注

　　2012年，島內(nèi)市場最引人關(guān)注的區(qū)域首先是老城區(qū)，以廈禾·裕景、七星公館等樓盤為代表。老城區(qū)能夠提供更便利、更完善的生活配套，并且交通便利，是很多人終極置業(yè)的首選區(qū)域。從立丹行代理的廈禾·裕景的蓄客情況來看，亮相僅一個(gè)多月的時(shí)間，該樓盤就累積了1000多組客戶，可見老城區(qū)樓盤對消費(fèi)者的吸引力。

　　五緣灣區(qū)域是2012年島內(nèi)新盤最集中的區(qū)域，產(chǎn)品豐富，且均為名企開發(fā)，如國貿(mào)天琴灣、中鐵元灣、新景國際外灘、源昌寶墅灣等樓盤，值得關(guān)注。

　　另外，湖邊水庫區(qū)域以及兩岸金融中心區(qū)域，也是2012年能夠影響市場的主力區(qū)域。湖邊水庫區(qū)域的商業(yè)配套、交通配套正日益完善，湖心島、湖濱首府和特房山水系等樓盤均能享受到萬達(dá)廣場、瑞景商業(yè)廣場的配套。兩岸金融中心則讓人更加期待這個(gè)新的投資區(qū)域給樓市帶來的機(jī)會(huì)。

　　調(diào)控下市場回歸到產(chǎn)品競爭

　　廈門國貿(mào)地產(chǎn)副總經(jīng)理李琳芳

　　2012年上半年，市場會(huì)有一個(gè)逐漸探底的過程，但這個(gè)市場底部“并不明顯”。6月，市場或?qū)⒂瓉硪惠喖械姆帕?，由此帶來的一系列市場競爭將不可避免。樓盤想要突圍，應(yīng)致力于產(chǎn)品的打造，回歸產(chǎn)品之爭。

　　市場迎來探底但“底部”并不明顯

　　上半年政策基本面不會(huì)有太多改變，但存準(zhǔn)率等信貸政策或可能有所松動(dòng)，不過幅度不大，并不影響調(diào)控的力度。房地產(chǎn)的冬天真的來臨。調(diào)控事實(shí)上是對房地產(chǎn)市場的一個(gè)調(diào)整過程，房企在這個(gè)過程中或?qū)⒂瓉硪惠喯磁?。一些資金實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)有可能在這輪調(diào)控中倒下。

　　2012年上半年，市場會(huì)有一個(gè)逐漸探底的過程。有些開發(fā)商和項(xiàng)目會(huì)因?yàn)橘Y金上的壓力而采取一些降價(jià)的措施，春節(jié)后，也就是二三月份，市場價(jià)格會(huì)出現(xiàn)更多和更明顯的下降。不過，在經(jīng)歷了2008年的洗禮之后，無論是市場還是開發(fā)商，都相對成熟。反映到市場上，其表現(xiàn)就不會(huì)如2008年那樣來得迅速。

　　針對這個(gè)“市場底部”，島內(nèi)與島外應(yīng)區(qū)分來看。島外市場因腹地廣闊，土地成本相對較低，其底部也相對島內(nèi)要低些。而島內(nèi)因土地成本較大，底部“并不明顯”。值得注意的是，判斷市場的底部并不是以價(jià)格為主參考，而在于成交量和土地出讓。

　　年中或迎來集中放量

　　2012年6月，市場將迎來一輪集中的放量，這些項(xiàng)目或因工程進(jìn)度的原因，或趕在鬼月之前，爭取一定的去化。由此帶來的一系列市場競爭將不可避免。這些競爭將主要反映在區(qū)域、產(chǎn)品、折扣等方面。如在折扣管理上，可能會(huì)有更多、更實(shí)惠的折扣出現(xiàn)。不過，在政策調(diào)控之下，市場競爭也將回歸到基于產(chǎn)品的競爭，特別是在島內(nèi)市場。

　　2012年島內(nèi)高端市場預(yù)計(jì)將有20-25個(gè)新舊樓盤放量，購房者以首改一族為主，這類人群關(guān)注的主要因素是產(chǎn)品，并不是價(jià)格，且購買力仍不可小覷。

　　在政策和存量的影響下，樓盤去化的最大阻力還來自于市場。因此，可能有樓盤會(huì)“走出去”進(jìn)行異地營銷，但仍會(huì)綜合考慮投入與產(chǎn)出比。因?yàn)槭袌稣{(diào)控之下，資金實(shí)力很關(guān)鍵，成本控制對于房企就顯得非常重要。

　　樓盤想要突圍，將致力于產(chǎn)品的打造，用產(chǎn)品來反映價(jià)格，演繹價(jià)值基礎(chǔ)，如找好自身產(chǎn)品的特質(zhì)和定位，打差異化的營銷手段。在競爭下，多樣化的營銷將會(huì)出現(xiàn)，但顯然做自己的小眾型、意向型和針對性強(qiáng)的營銷活動(dòng)，更有利于銷售。