全國政協(xié)委員、萬達集團董事長王健林今年提交了一份名為《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復7折優(yōu)惠利率》的提案。全國“兩會”大幕拉開，房地產調控依然是熱詞。

　　對于樓市調控暴露出的問題，由開發(fā)商、政府官員、專家學者組成的代表委員開出的“藥方”頗多：從首套房貸“即使做不到七折利率，也應該有八折”，到房產稅擴圍緩行，再到承認部分小產權房合法性……不一而足。

　　首套房利率打折的困惑

　　棋至中盤的樓市調控未來怎么走，是開發(fā)商最關注的話題。

　　全國政協(xié)委員、萬達集團董事長王健林今年提交的提案直指首套房貸款優(yōu)惠。據(jù)王健林計算，由于調控，各家銀行取消了此前首套房貸款利率七折的優(yōu)惠。相比調控前，現(xiàn)在首次購買一套100平方米的住房，按基準利率貸款八成，平均貸款10年，比七折優(yōu)惠貸款多支出利息約10萬元，完全抵消了房價下降20%的好處。

　　在這份名為《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復7折優(yōu)惠利率》的提案中，王健林直言，應該對首次購房者有適當優(yōu)惠，“即使做不到七折利率，也應該有八折。”

　　不過，多位受訪開發(fā)商認為，王健林提出的想法，可行性一般。

　　“銀行是講利益的，國有銀行稍微好點，股份制和外資銀行都不會那么配合，同樣的額度，銀行肯定愿意放給能接受更高利率的貸款人?！币晃桓圪Y開發(fā)商說。

　　全國政協(xié)委員、中國科學院地理科學與資源研究所研究員梁季陽說，國家的政策中明確要求保護首套房購買者利益，但是一些銀行部門“明漲暗調”加大購房成本，這其中有多少是“以調控為初衷”，又有多少是“趁火打劫”？因此，梁季陽建議對首套房仍執(zhí)行優(yōu)惠政策，降低首付額度，并執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯，但必須擔負社會責任。

　　限購令退出時間表遐想

　　限購政策走向同樣備受關注

　　全國政協(xié)委員、河南弘昌集團董事長陳世強提出，考慮到限購令的確對剛性需求和市場經濟產生一定負面影響，可考慮在一到兩年之后酌情退出。如果調控成果明顯，當房價增幅降低到一定程度時，限購令自然會放開。

　　朗詩集團投資部一位人士坦言，她最關心的就是，限購政策還會持續(xù)多久，半年內有可能放松嗎？

　　全國政協(xié)委員、祥祺集團董事長陳紅天對媒體稱，限購令“是階段性的歷史倒退”。

　　“應該取消非理性的限制性措施，放開市場?！睖夏抽_發(fā)商說。

　　滬上某高端樓盤營銷總監(jiān)認為，政策微調應該體現(xiàn)在改變目前“一刀切”的局面，某些方面應該放松。比如，限購、限購政策應逐步放松，否則把所有的開發(fā)商都調控趴下了，對政府也沒有利。

　　該營銷總監(jiān)還強調，僅放松剛需是不夠的，剛需就一個這么大的池子，該出手的現(xiàn)在也出手得差不多了?！拔艺J為應當對改善性需求一視同仁，放開二套、三套房。小房子不準改善，和抑制剛需沒什么兩樣?！?

　　一位港資開發(fā)商建議，為抑制投機考慮，可以采取一些措施。“比如說我在上海有兩套房子，規(guī)定一段時間內賣出，要征收5%的稅費，賣掉再買可以，讓市場流動起來?！?/P>

　　據(jù)報道，全國政協(xié)委員、中國銀聯(lián)董事長、央行原副行長蘇寧4日提出，近年來房價上漲過快主要是由投資購房而不是自住需求推動，房地產調控應當限制此類投機性購房。他同時表示，政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。

　　蘇寧認為，中國需要制定長期的和更加市場化的政策來引導房地產市場持續(xù)發(fā)展。

　　另外，蘇寧指出，去年開始試點的房產稅并沒有預計的那么有效。

　　房地產稅費改革爭議

　　有非房地產業(yè)者給出的“更加市場化”的建議，是老生常談的暴利稅。

　　關于房地產業(yè)的“暴利”，全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理宗慶后還建言，要“限制房地產開發(fā)商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅”。

　　對此，南京某開發(fā)企業(yè)高管苦笑，“現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)沒暴利可言了?！痹摳吖芊Q，過去他們是賺得不少，2007年、2009年的時候，毛利潤率在30%～40%，凈利潤率在15～20%，但2010年、2011年，“我們好幾個項目都是微利，凈利潤5%以內，有的項目不賺不虧，就是圖個現(xiàn)金流。”

　　上述開發(fā)商抱怨，現(xiàn)在養(yǎng)豬的、做家電的都跑來做房地產了，“這個是不是也要限制一下？”

　　部分開發(fā)商從務實角度出發(fā)，論述稅費改革。滬上某開發(fā)商認為，稅費改革應當與土地改革“站在同一戰(zhàn)線上”，調控應當從源頭開始調，現(xiàn)有的調控，就是破壞了這個游戲規(guī)則。應該從限制土地出讓價格開始，對于非理性市場的價格應該喊停，比如溢價率大于50%，可以提高房地產增值稅、暴利稅。

　　全國工商聯(lián)房地產商會建議，土地價格過高是引發(fā)高房價根本原因，如果只想從增加房產稅征收方面調控房價，而不從土地出讓金制度改革入手調整中國的住宅價格，是不能從根本上解決問題的。要發(fā)揮好房產稅調控的作用，必須結合土地出讓制度進行改革。

　　在某港資開發(fā)商看來，房地產的很多問題都是制度設計的問題，是根本制度的問題，若要真的調控整個行業(yè)，就要做到全面、公平。比如房價高的原因是土地稅收高，那么土地制度和流通環(huán)節(jié)的制度體系就要理順。

　　一位上市企業(yè)營銷總監(jiān)稱，應當把物業(yè)稅納入軌道，并配套遺產稅，“占有財產應該對社會回報。國外物業(yè)稅和遺產稅的稅率高很多，這樣才有效?！?/P>

　　上述港資開發(fā)商則認為，完全靠稅收來調控也不好，因為稅收高了，成本就高了，房價還是下不來，“有人說學習國外征收物業(yè)稅，但我認為，現(xiàn)在所有稅種都不減少的情況下，單單增加物業(yè)稅，還是增加了總成本，房價怎么下得來？不減少政府的利益也是不對的?！?/P>

　　“其實我覺得很多事情都很簡單，只不過某些既得利益群體不愿意這么做。”該營銷總監(jiān)感慨道。