過去五年上海房價的年均漲幅是紐約的14倍。

　　上海住宅的套均總價很可能已經(jīng)超過紐約，追趕倫敦，這是近日國際房地產(chǎn)顧問戴德梁行發(fā)布的三季度數(shù)據(jù)中透露出的結論。

　　今年以來，隨著中國一線城市房地產(chǎn)價格的上揚，與倫敦、紐約等全球城市的房價比較就成了人們熱衷的話題。

　　從三地人均GDP對比來看，過去五年上海人均GDP與紐約、倫敦相比雖然在縮小，但仍有不小的差距。

　　2010年，倫敦的人均GDP就超過40萬人民幣，紐約超過30萬人民幣，分別是上海的5倍和4倍；2015年，倫敦的人均GDP下降到約37萬人民幣，紐約約為31萬人民幣，而上海上漲為10萬人民幣，這一比值縮小到3倍。

　　上海、紐約、倫敦房價到底哪家強？

　　2010-2015年,上海人均GDP年平均增長率為6%,與此同時,紐約、倫敦的增長率分別為1.1%及2.2%。上海人均GDP年增長幅度約是紐約的6倍左右,倫敦的3倍左右。

　　若能保持這樣的增速且假定紐約、倫敦維持不變，那么若干年后，上海的人均GDP則有可能追上倫敦和紐約。但在這個過程中，房價已經(jīng)以超越這兩個城市數(shù)倍的速度追趕。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2010年上海一套房產(chǎn)總價大約253萬元，彼時紐約是334萬元，倫敦是401萬元，約是上海的1.32倍和1.58倍。

　　但紐約的房價在2014年就已被上海超越，當年上海套均總價324萬元，紐約只有306萬元，倫敦則達到了477萬元。

　　到了2015年，上海以397萬元的套均總價，將紐約甩開了一段差距，尚低于倫敦的493萬元20%。

　　但需要注意的是，倫敦和紐約的房產(chǎn)套總價，計算的是套內實得面積，而中國房產(chǎn)總價計算的是產(chǎn)證面積（包含公攤面積），按照一般多層的公攤為5%-10%,小高層(11-13層)的公攤為13%-17%,高層(18層及以上)公攤率為20%-23%來看，上海與倫敦套均總價相差的那20%，再加上2016年以來的這一波上漲后，似乎很快就可以忽略不計了。

　　上海、紐約、倫敦房價到底哪家強？

　　2010-2015年,上海房價穩(wěn)步提升,年增幅在4%-20%之間，年均增長率為10%。紐約房價波動性更強，年增長率在-5.0%-8.5%之間浮動，年均增長速度為0.7%；倫敦房價則在2014年突然發(fā)力，2014及2015年的年增長幅度均超過10%，年均增長率約為6%。

　　由此看，上海房價的增長速度明顯高于紐約及倫敦，甚至是紐約的14倍。

民眾的實際感受到底如何？

　　在旅居英國多年的人士介紹，倫敦超級黃金的區(qū)域（1區(qū)的核心），如白金漢宮、海德公園周邊，個別樓盤套內使用面積均價有超過100萬人民幣/平方的天價，但大部分（黃金區(qū)域）住宅套內面積均在10萬到30萬人民幣單價之間，盡管絕對價格可能高于國內，但幾乎所有國內投資者，都覺得倫敦房價不比北京上海深圳貴多少。

　　另外，產(chǎn)權年限倫敦有明顯優(yōu)勢，大部分是999年，一部分是125年到250年左右。且倫敦房產(chǎn)持有期間的稅費，在全世界大城市中是相對較低的，每年稅費大約相當于房價的0.2%到1%。

　　今年以來，隨著國內房產(chǎn)價格的水漲船高，尋求海外不動產(chǎn)配置也成了一部分高凈值人群的選擇。

　　截至2016年8月31日，今年中國海外地產(chǎn)投資額創(chuàng)下新高，累計235億美元，已逼近去年全年257億的總交易額。戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理James Shepherd分析認為，這主要是國內市場可售優(yōu)質物業(yè)資源緊缺和國際市場回暖所致。

　　人民幣貶值的預期，伴隨著國外市場如英、美兩地較低的借貸成本，促成了國人去海外買房的熱潮。比如今年美國的經(jīng)濟復蘇就吸引了國內大批投資者的關注，在今年前8個月內，中國在美國的投資額就預計占其全球投資總額的57%； 而應該脫歐也讓中國投資者看到機遇，比如以穩(wěn)定收益著稱的倫敦寫字樓市場。