刪去耕地不得抵押規(guī)定明確居住權(quán)無償設(shè)立

　　民法典物權(quán)編草案二審稿亮點解讀

　　想成立業(yè)委會卻不知從何下手，沒人指導(dǎo)也沒人協(xié)助；住了十幾年，業(yè)主們想換個新電梯，但是發(fā)現(xiàn)表決人數(shù)不夠，公共維修基金想用卻用不了；違規(guī)在小區(qū)里飼養(yǎng)動物，給鄰居帶來不便，但就是我行我素；想把房子作為遺產(chǎn)留給兒子繼承，又放心不下自己老母親，怕到時候沒人管也沒有地方??；保姆精心照料雇主，雇主答應(yīng)其死后保姆可以免費繼續(xù)住，這到底靠不靠譜……

　　生活中，遇到了上述問題該怎么辦？4月20日再次提請全國人大常委會會議審議的民法典物權(quán)編草案給出了答案。

　　降低公共維修資金使用門檻

　　近年來，群眾普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難。今后，這種情況或?qū)⒌玫綐O大改變。二審稿增加規(guī)定，居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。這意味著居委會在業(yè)委會成立等方面有了法定職責(zé)。對于這一規(guī)定，中國人民大學(xué)黨委副書記、副校長王利明認(rèn)為，現(xiàn)在雖然業(yè)主的法律地位得到了很大提高，但在相當(dāng)一些地方仍出現(xiàn)了業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、議事程序難以推動等問題，使得物權(quán)法所規(guī)定的一些業(yè)主權(quán)利難以得到真正落實。因此，加強居委會的指導(dǎo)，有利于解決這些問題。

　　門檻過高、使用困難，公共維修資金使用難問題由來已久。對此，二審稿進(jìn)一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將一審稿中規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數(shù)”。根據(jù)一些地方的實踐，二審稿還增加規(guī)定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。王利明認(rèn)為，從“參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主”到“雙過半數(shù)”，實際上是降低了表決通過的難度，有利于業(yè)主大會行使職權(quán)。

　　此外，為了加強對業(yè)主維權(quán)的保障，二審稿增加規(guī)定：在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。“這一規(guī)定的目的是為了加強對業(yè)主維權(quán)的保障，現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的是民事責(zé)任，顯然還是不夠的，有必要賦予業(yè)主通過行政執(zhí)法的介入等方式，對此類違法、違規(guī)行為予以糾正。”王利明說。

　　落實三權(quán)分置允許抵押耕地

　　根據(jù)黨中央有關(guān)精神和修改后的農(nóng)村土地承包法，二審稿對第十一章“土地承包經(jīng)營權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包；土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。同時，刪去草案第十七章“抵押權(quán)”中關(guān)于耕地不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要。

　　“規(guī)定耕地可以設(shè)置抵押主要是出于這樣一種考慮，農(nóng)民最重要的財產(chǎn)就是地，如果不能流轉(zhuǎn)就等于限制了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)。為解決土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)性不夠的問題，就有必要實現(xiàn)三權(quán)分置，增加流轉(zhuǎn)性。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新說。

　　草案同時增加規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付農(nóng)村村民住宅的補償費用。為了與正在審議的土地管理法修正案草案相銜接，二審稿分別在有關(guān)條款中明確集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理；宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　明確居住權(quán)無償性突出保障

　　居住權(quán)是物權(quán)編草案的一個新增亮點。但是對于這一新增權(quán)利，很多人表示“看不懂”。因此，二審稿明確居住權(quán)是無償設(shè)立的用益物權(quán)，并對居住權(quán)合同的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，從而把居住權(quán)的核心要義即保障性權(quán)利明確出來。

　　二審稿規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要；居住權(quán)合同的一般條款包括當(dāng)事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。

　　居住權(quán)作為用益物權(quán)制度，和長期租賃到底是什么關(guān)系？楊立新指出，居住權(quán)不能有償設(shè)立，否則就變成了房屋租賃。而房屋租賃是合同法問題，雖然有租賃權(quán)，但僅僅是一個債權(quán)，而不是物權(quán)，租賃合同是有償?shù)摹５蔷幼?quán)是物權(quán)，需要進(jìn)行登記，可以產(chǎn)生對抗其他權(quán)利的效力。

　　“設(shè)立居住權(quán)的時候，雙方的經(jīng)濟實力一般是不對等的，是強勢一方給弱勢一方設(shè)置居住權(quán)，因此要求無償也是有道理的。”楊立新補充說。

　　本報記者 　朱寧寧