物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，可謂是一方和睦，八方羨慕。記者昨日從市建設(shè)局獲悉，《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施細(xì)則”）已通過(guò)并正式頒布實(shí)施。這樣一來(lái)，《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定》將更接地氣，更好實(shí)施落地。

　　據(jù)介紹，“實(shí)施細(xì)則”明確了市、區(qū)建設(shè)部門(mén)，民政，街道辦（鎮(zhèn)政府）及社區(qū)居委會(huì)等職責(zé)，依據(jù)《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定》，圍繞業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用、監(jiān)督和責(zé)任三大塊內(nèi)容開(kāi)展工作，提高物業(yè)管理水平。

　　本報(bào)今日將為您詳細(xì)解讀。

　　■如何成立業(yè)委會(huì)？

　　可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定，街道辦（鎮(zhèn)政府）在區(qū)民政部門(mén)、區(qū)建設(shè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)籌備、成立、換屆，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的日常工作，責(zé)令業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)限期改正違法違規(guī)的決定，依法處理涉及業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的信訪事項(xiàng)等十項(xiàng)工作。

　　若業(yè)委會(huì)未成立、業(yè)委會(huì)集體辭職、業(yè)委會(huì)未按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)且拒不執(zhí)行限期召開(kāi)，街道辦（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；對(duì)于業(yè)委會(huì)無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，街道辦（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)直接組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。街道辦（鎮(zhèn)政府）可委托社區(qū)居民委員會(huì)（社區(qū)工作站）實(shí)施具體工作，但要配備物業(yè)管理工作人員，并落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

　　另外，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦（鎮(zhèn)政府）可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌備、成立和換屆，以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。

　　■誰(shuí)能擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員？

　　有欠費(fèi)違建等不良行為，不能擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員

　　“實(shí)施細(xì)則”規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員為7—11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，并明確了業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員及其候選人的11個(gè)條件，如應(yīng)具有業(yè)主身份、應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)際居住、未發(fā)生過(guò)侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為等。

　　同時(shí)要求，本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，而且要無(wú)直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系。特別強(qiáng)調(diào)的是，業(yè)委會(huì)委員不能有欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違法搭蓋的行為。

　　根據(jù)規(guī)定，業(yè)委會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國(guó)共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時(shí)間較長(zhǎng)的委員擔(dān)任。鼓勵(lì)在社區(qū)居民委員會(huì)或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)委會(huì)委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機(jī)制。

　　實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以給予業(yè)委會(huì)成員適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

　　■業(yè)委會(huì)履職有什么要求？

　　印章應(yīng)標(biāo)明屆數(shù)和任期，到期不移交業(yè)主可問(wèn)責(zé)

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定，業(yè)委會(huì)印章要標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。上一屆業(yè)委會(huì)保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，如拒不移交給新一屆業(yè)委會(huì)并辦理好交接手續(xù)，新一屆業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助。如因拒絕移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦（鎮(zhèn)政府）予以責(zé)令限期改正，也可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。物業(yè)違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以查處，并作為不良行為記入誠(chéng)信檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。

　　■業(yè)主裝修如何管理？

　　業(yè)主要裝修得先簽協(xié)議，物業(yè)巡查時(shí)應(yīng)配合

　　有的業(yè)主忙于自家裝修，忽略了鄰居的感受。對(duì)于裝修擾民等問(wèn)題，實(shí)施細(xì)則也有相關(guān)規(guī)定:業(yè)主或物業(yè)使用者在開(kāi)工前要與物業(yè)簽訂管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)裝修時(shí)間、內(nèi)容、垃圾處理、噪音控制及電梯等共用設(shè)施的保護(hù)及違約責(zé)任事先約定。

　　物業(yè)可根據(jù)協(xié)議收取、返還裝修保證金。如業(yè)主或物業(yè)使用者未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　如在裝修過(guò)程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位或違法搭建，業(yè)主或物業(yè)使用者應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀，否則由物業(yè)代為修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用者承擔(dān)。

　　物業(yè)巡查裝修活動(dòng)時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　公示

　　項(xiàng)目

　　實(shí)施細(xì)則還明確了公布時(shí)間，其中第1至3項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公示，如有變化要及時(shí)更新；第4至6項(xiàng)至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4和第5項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同步在“廈門(mén)市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理網(wǎng)”公示；第7和第8項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起5日內(nèi)予以公示，公示期不少于7日。

　　9項(xiàng)內(nèi)容至少每半年公示一次

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料:

　　1、業(yè)委會(huì)名稱和成員名單

　　2、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　3、物業(yè)服務(wù)合同

　　4、首期、日常專項(xiàng)維修資金的收支情況

　　5、物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況

　　6、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況

　　7、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的決定

　　8、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的處分情況

　　9、其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料

　　特別

　　開(kāi)支

　　6種情況可啟動(dòng)

　　緊急維修程序

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定，已成立業(yè)委會(huì)且在有效期內(nèi)的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書(shū)面簽名等事項(xiàng)進(jìn)行審核確認(rèn)；未成立業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)代為確認(rèn)。

　　存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金:

　　●屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的；

　　●電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門(mén)要求對(duì)電梯進(jìn)行維修、更新、改造的；

　　●高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的；

　　●建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險(xiǎn)的；

　　●共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

　　●消防設(shè)施出現(xiàn)故障，消防部門(mén)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書(shū)的。

　　行為

　　規(guī)范

　　實(shí)施細(xì)則規(guī)定，業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得存在下列行為:

　　4類(lèi)不良行為

　　應(yīng)責(zé)令改正并公布

　　●接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或停車(chē)費(fèi)用減免及其他不正當(dāng)利益；

　　●采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項(xiàng)維修資金、共有部分收益等歸全體業(yè)主共有的資產(chǎn)；

　　●索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

　　●其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　如業(yè)委會(huì)委員或?qū)Ｂ毠ぷ魅藛T存在上述不良行為，街道辦（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報(bào)區(qū)建設(shè)主管部門(mén)。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。