在中國社科院金融研究所研究員尹中立教授看來，過去10年，中國房地產(chǎn)發(fā)展速度太過“瘋狂”，由此引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”讓他甚為擔(dān)憂：“一是房價(jià)水平高于發(fā)達(dá)國家，真正的剛需沒有購買力；二是10年整體房價(jià)增長了10倍。”面對已經(jīng)進(jìn)入下行通道的房價(jià)以及多個(gè)城市逐步出現(xiàn)的樓市微調(diào)政策，尹中立建議要在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間堅(jiān)守限購等系列調(diào)控政策的大方向不變，以此保住調(diào)控成果。

　　“拿2.0版4萬億說事是忽悠人”

　　記者：陸續(xù)出臺的地方微調(diào)政策說明了什么？

　　尹中立：地方財(cái)政收入明顯趨緊，其實(shí)在去年年底就體現(xiàn)出來了。只是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反饋到中央要慢半拍，因此地方政府會先有所反應(yīng)。從默許多個(gè)城市微調(diào)的態(tài)度看，中央對樓市調(diào)控風(fēng)向與之前不太一樣了，中央和地方的感受開始一致。如果經(jīng)濟(jì)增長方式不改變，我們必將難以擺脫“穩(wěn)定住房價(jià)格”與“保持投資增長”之間的矛盾與困惑。如果房地產(chǎn)價(jià)格一直下跌，缺錢會成為常態(tài)。

　　記者：這意味著調(diào)控要松動嗎？

　　尹中立：中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確表態(tài)“牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，努力營造鼓勵腳踏實(shí)地、勤勞創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)致富的社會氛圍”，顯示出決策層轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心，希望中國經(jīng)濟(jì)擺脫對房地產(chǎn)市場的過度依賴。因此，我覺得像限購等一系列大的政策原則在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)不會改變，也建議不要轉(zhuǎn)變，這樣才能保住調(diào)控成果，防止上一輪調(diào)控最后出臺的寬松貨幣政策引發(fā)的“后遺癥”重現(xiàn)。

　　記者：提到寬松的貨幣政策，近期大家也都在討論，包括降準(zhǔn)、2.0版4萬億。

　　尹中立：一直以來，大家都誤以為降準(zhǔn)就意味著信貸松動，其實(shí)降準(zhǔn)不代表降息，而是減少外幣資金儲備變化給人民幣帶來的影響，簡單地說，下調(diào)存準(zhǔn)率僅僅為了對沖外匯占款，只能算中性政策。

　　“2.0版4萬億”的傳言中央也已經(jīng)辟謠，本身不存在。今非昔比，寬松貨幣政策的后遺癥已經(jīng)看得很清楚了，即使出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，也不會再次實(shí)施如此猛烈的寬松貨幣政策了。事實(shí)上，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款（包括按揭貸款、開發(fā)貸款、土地儲備貸款及信托融資）規(guī)模至少達(dá)到15萬億元，占資金總規(guī)模的20%，這個(gè)比例十分高了。根本就不可能再有一個(gè)4萬億這么大規(guī)模的資金可投入，流入到房地產(chǎn)更不可能，凡拿這個(gè)說事兒的都是在忽悠人。

　　“北京樓市存在結(jié)構(gòu)性過?！?/P>

　　記者：四五月份樓市成交量回暖已是既成事實(shí)，除了一些政策信號的影響外，還有什么原因？

　　尹中立：政策微調(diào)確實(shí)刺激了一些處于猶豫中的剛性需求。此外，開發(fā)商由于存量壓力大、資金負(fù)債率高，從而推出的一些項(xiàng)目售價(jià)比同地段周邊價(jià)格低20%，確實(shí)也打動買房人出手。

　　記者：都說存量壓力過大。但我們也注意到，今年3月份北京住建委整頓了一次無效房源，清除了3.3萬套無效房源。同時(shí)，5月份的成交數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交量超過1萬套，這個(gè)量算存量壓力大嗎？

　　尹中立：存量多少也不能一概而論。拿北京為例，總體供應(yīng)存量壓力不大，但卻存在結(jié)構(gòu)性過剩的問題。正如很多家庭在衛(wèi)星城買了房子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)孩子的教育問題跟不上，因此又要回城里。于是，北京房價(jià)出現(xiàn)了郊區(qū)跌，但城區(qū)還在漲的情況。這幾年，房地產(chǎn)開發(fā)速度非常快，但配套卻沒跟上，這是當(dāng)下北京衛(wèi)星城急需補(bǔ)上的“課”。

　　中國房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的影響巨大，其實(shí)任何國家的金融危機(jī)都是從房地產(chǎn)開始的。如果說1992年的經(jīng)濟(jì)過熱出現(xiàn)了海南、北海等少數(shù)城市的房地產(chǎn)泡沫，那么，現(xiàn)在全國絕大多數(shù)城市都是當(dāng)年的海南、北海！尤其是很多二、三線城市的住房及商業(yè)用房都嚴(yán)重過剩，按照目前的消化速度，部分中小城市的住房需要30年以上的時(shí)間才能出清！

　　“真正的剛需沒有購買力”

　　記者：樓市過剩與剛性需求比例嚴(yán)重失衡嗎？

　　尹中立：剛性需求其實(shí)不多，準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是真正的剛需沒有購買力。如今絕大多數(shù)的80后、90后買房，還是靠父母幫助。過去10年中國房價(jià)平均翻了10倍，超過了很多發(fā)達(dá)國家的水平，一個(gè)國家以這樣的速度發(fā)展房地產(chǎn)，在全球也找不到這么多的現(xiàn)金；中國人均收入才是發(fā)達(dá)國家如日本東京的十分之一，橫向看中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

　　據(jù)中國證券登記結(jié)算公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月，A股自然人持倉賬戶數(shù)約為5600萬，其中流通市值在10萬元以下的賬戶數(shù)占85%以上，市值50萬至100萬元的賬戶占比1.51%，市值100萬至1000萬元的賬戶占比不到1%。從股市投資比例上也能反映出中國人的資產(chǎn)實(shí)力，以當(dāng)前的房價(jià)看，絕大多數(shù)真正的剛需并沒有能力買房，反而是有投資或投機(jī)需求的人更有能力出手。

　　記者：其實(shí)政府為了去住宅投資化做了很多努力，比如說房產(chǎn)稅，會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？

　　尹中立：我對房產(chǎn)稅的推出既樂觀也不樂觀。樂觀的原因是，房產(chǎn)稅是解決地方財(cái)政的另一種有效方式，基于這個(gè)理由有可能會加快推出；但房產(chǎn)稅一旦推出，也會打擊房地產(chǎn)投資的積極性，土地出讓速度必然會減速，這對地方財(cái)政而言也不是好事，這是不樂觀的理由。

　　記者： 國內(nèi)房價(jià)下一步走勢如何？

　　尹中立：目前房價(jià)下跌的速度會放緩，但未來是漲是跌現(xiàn)在還說不好，一要看大氣候、二要看小氣候。大氣候指的是國際資本的流動，包括美國、歐洲的經(jīng)濟(jì)會復(fù)蘇還是危機(jī)會進(jìn)一步加劇，現(xiàn)在還很難判斷；小氣候是看國內(nèi)的貨幣政策和其他政策的調(diào)整，現(xiàn)在也是不可知的，所以說無法下一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論，只能是走一步看一步了。