2012年8月，包括北上廣深等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來(lái)新高，環(huán)比上漲24。7%。但值得注意的是，土地出讓金收入則大幅下滑五成，與此同時(shí)，土地成交均價(jià)亦環(huán)比下降三成，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為1315元/平方米。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，各大城市深受政策影響，土地市場(chǎng)依舊低迷，市場(chǎng)景氣度低，地方政府期望通過(guò)調(diào)低土地出讓底價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。

　　“這直接導(dǎo)致地方財(cái)政吃緊，事實(shí)上，2012年將是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)期?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，在地方財(cái)政壓力空前、土地市場(chǎng)復(fù)蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。

　　土地成交連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)

　　2012年8月，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來(lái)新高，共成交2475萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲24。7%，同比下降21%。自2012年5月開(kāi)始，土地成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，但與去年同期比較依然處于低位。

　　“土地市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，且2012年8月創(chuàng)下了2012年以來(lái)新高，預(yù)示著土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始解凍，不僅各地逐漸開(kāi)始增加供應(yīng)，流標(biāo)情況也有所好轉(zhuǎn)。部分開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀程度有一定提高。”上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪時(shí)分析指出。

　　然而值得注意的是，盡管土地成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，土地出讓金則大幅下滑近五成，來(lái)自上海房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為325億元，環(huán)比下降9%，同比下降47%。從2010年12月達(dá)到近5年來(lái)最高值后，土地出讓金收入開(kāi)始進(jìn)入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)12個(gè)月，2012年8月跌幅同比較2012年7月縮小4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2012年1-8月，10大典型城市土地出讓金收入為1649億元，與2011年同期相比下降52%。與此同時(shí)，土地成交均價(jià)亦環(huán)比下降三成，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為1315元/平方米，環(huán)比下降27%，比2011年同期下降33%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。整體來(lái)看，2009年全年土地均價(jià)呈現(xiàn)波浪式上行，從2010年3月開(kāi)始進(jìn)入下行通道，至今連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，楊紅旭稱，各大城市深受政策影響，土地市場(chǎng)依舊低迷，土地流標(biāo)流拍總量依然較大，市場(chǎng)景氣度低，地方政府期望通過(guò)調(diào)低土地出讓底價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。

　　“土地出讓金正處于歷史低位，而土地出讓金收入的大幅下降會(huì)使地方政策放松調(diào)控的驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)。”楊紅旭作出以上判斷。

　　金九銀十將迎來(lái)土地交易高峰

　　事實(shí)上，受土地財(cái)政大幅縮水影響，地方財(cái)政壓力正步入空前。根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》的數(shù)據(jù)計(jì)算得出，預(yù)計(jì)2012年地方本級(jí)收入為57680億元，地方本級(jí)財(cái)政支出為105281億元，收支差額為47601億元，差額較2011年增長(zhǎng)19。1%，預(yù)計(jì)2012年的收支壓力將大于2011年。

　　此外，審計(jì)署公告也顯示，2011年-2012年將是我國(guó)地方政府債務(wù)集中到期的高峰時(shí)間段。2011年我國(guó)地方政府債務(wù)到期額為26246億元，占全部債務(wù)總額的24。49%；2012年我國(guó)地方政府債務(wù)到期額為18402億元，占全部債務(wù)總額的17。17%。

　　“由于2011年到期債務(wù)大部分將以再融資的方式周轉(zhuǎn)到2012年，預(yù)計(jì)2012年到期債務(wù)本金額或超過(guò)3萬(wàn)億”，楊紅旭稱，加上進(jìn)入新年度后利息調(diào)整，2012年將是我國(guó)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)期。

　　在此壓力之下，一線城市進(jìn)入推地高峰，根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。不過(guò)1-8月份累計(jì)依然下降超過(guò)40%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清在接受記者采訪時(shí)解釋，一線城市受調(diào)控影響較大，土地財(cái)政萎縮明顯，地方政府推地意愿較強(qiáng)，從2012年8月份一線城市推地情況看，不僅量的方面明顯放大，而質(zhì)的方面也相對(duì)較高，多幅優(yōu)質(zhì)地塊推出加劇了2012年9月份土地市場(chǎng)升溫的預(yù)期。

　　一方面是推地積極，另一方面，資金壓力開(kāi)始解凍的房企拿地?zé)岫纫沧呦蚋邼q。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年8月萬(wàn)科、龍湖、中海、金地4家大型房企拿地金額合計(jì)121。44億元，環(huán)比2012年7月上漲了4。85%。其中龍湖和萬(wàn)科成為2012年8月房企購(gòu)地的焦點(diǎn)。

　　常清對(duì)此表示，進(jìn)入2012年下半年，大房企拿地表現(xiàn)尤為積極，在去庫(kù)存取得明顯成效后，加大土地儲(chǔ)備擴(kuò)張也尤為重要。尤其目前全國(guó)土地市場(chǎng)相比前兩年波動(dòng)較小，地價(jià)相對(duì)處于低位，同時(shí)由于調(diào)控后地方土地財(cái)政明顯縮水，下半年地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的意愿也相對(duì)較高，這也促進(jìn)了大型房企拿地的積極性。“2012年8月份正是上海、杭州等重點(diǎn)城市大幅推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企的大幅拿地”。

　　“2012年9月土地市場(chǎng)或提前進(jìn)入成交高峰期?！背Ｇ逯赋觯?012年上半年全國(guó)的土地出讓量較少，這與國(guó)土部下達(dá)的全國(guó)住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)，因此，在地方財(cái)政壓力空前、土地市場(chǎng)復(fù)蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。