溫州、海南、貴陽等地房價近期出現(xiàn)幅度不等的跳水情況引起業(yè)內(nèi)對三四線樓市“泡沫”的關(guān)注。克爾瑞信息集團樣本統(tǒng)計顯示三四線樓市的消化速度明顯自去年以來明顯落后，2011年三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落后于一二線的32%。

　　南都記者從中原地產(chǎn)、同策咨詢等業(yè)內(nèi)機構(gòu)以及海南地區(qū)開發(fā)商處了解到，城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，不少三四線城市熱衷于新區(qū)新城的報批，拉高了樓市庫存。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存向南都記者分析稱，三四線樓市泡沫成分值得警惕，但因由風險各異，而總體上來看城鎮(zhèn)化政策的受益者仍以三四線為主。

　　海南潛在供應需10年消化

　　鄂爾多斯、溫州、貴陽，越來越多的三四線城市成為房地產(chǎn)泡沫風險的主角。有媒體曝光，上個月溫州平陽縣一項目老板跑路，業(yè)主只能堵在溫州建行平陽支行門口“等個說法”。

　　專注旅游地產(chǎn)的海南也已吹動“泡沫”?？藸柸鹦畔⒓瘓F統(tǒng)計顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達到驚人的1 .079億平方米，至少需要10年才能消化。

　　貴陽的“泡沫”之憂則緣起超大盤的放量。當?shù)爻霈F(xiàn)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬平方米的超大樓盤，規(guī)劃居住人口高達35萬人，基本相當于一個小鎮(zhèn)，令人咋舌，而銷售和均價滯足不前。貴陽房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示去年成交相比前年增長約一倍，但均價已回到兩年前。

　　“三線城市還將保持供大于求的狀態(tài)，”上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，三線城市在11月新增供應量略小于成交量后，12月繼續(xù)維持供大于求的狀態(tài)。12月份，10個三線樣本城市的新增供應量為247萬平方米，成交量為180萬平方米?！按舜喂┐笥谇?，一是三線城市房地產(chǎn)市場擴張這一總趨勢，二也是暖冬行情下房企積極推盤?！?/P>

　　三四線樓市的消化速度自去年以來明顯落后?？藸柸鹦畔⒓瘓F樣本統(tǒng)計顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，還要落后于一二線的32%。

　　“不少三四線城市出現(xiàn)泡沫，但情況各異，”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存接受南都記者采訪時表示，貴州在2007年開發(fā)大量的毛地，現(xiàn)在基本上建設(shè)完成，從而出現(xiàn)大量供應。在陳寶存看來，這是經(jīng)過研究后制定的開發(fā)策略，是房地產(chǎn)的發(fā)展周期問題，“不能只看一時的數(shù)據(jù)，要從長遠來分析?！?/P>

　　三四線樓市蒙上陰影

　　庫存方面，一二線城市的去化速度明顯加快，但三四線城市則消化乏力，出現(xiàn)了明顯分化。“這一趨勢造成一線城市總體上存在上漲壓力，而二線和三線城市漲跌不一，但下跌城市個數(shù)有增多趨勢。”第一創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)分析師王皓寧表示。

　　“三四線城市方面顯然受困于風險因素，這部分城市的風險在于未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不確定性，過去兩三年整個行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進軍三四線城市的浪潮，”克爾瑞信息集團分析師楊晨青告訴南都記者，而從今年市場的反饋來看，相當一部分前期熱點的三四線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。

　　同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，預計未來將會有大規(guī)模新城涌現(xiàn)，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，導致市場供應沒有辦法順利去化。

　　“‘被城鎮(zhèn)化’與‘空城’導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。”張宏偉向南都記者建議稱，如何控制風險，就需要調(diào)整與改革地方政府業(yè)績評價指標，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟發(fā)展預期避免炒房的市場基礎(chǔ)環(huán)境。

　　三四線仍為城鎮(zhèn)化重點

　　盡管風險存在，但毋庸置疑的是，城鎮(zhèn)化的重點仍是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市。雖然各地房地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)性存在明顯差異，但未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)仍被廣泛認為集中在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。

　　在南都記者日前親臨的一處陽春市樓盤開盤現(xiàn)場，彭姓項目開發(fā)商表示，中央多次表態(tài)城鎮(zhèn)化是我國擴大內(nèi)需最大潛力，各地熱衷于新區(qū)新城的報批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺，“這就意味著大量的機會，作為開發(fā)商肯定會緊隨政策腳步”。

　　第一創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)分析師王皓宇分析認為，城鎮(zhèn)化的實施依賴于頂層制度設(shè)計和優(yōu)化，戶籍制度、土地交易制度、稅費制度等。這些因素的變化會使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變革。雖然發(fā)展速度已放緩，但目前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于高速發(fā)展期，市場分化的格局下，城鎮(zhèn)化帶來的結(jié)構(gòu)性機會多過趨勢性機會。

　　已有不少房企伺機而動，提早布局了預期受益城鎮(zhèn)化進程驅(qū)動的區(qū)域項目。如金科[簡介最新動態(tài)]股份大部分項目儲備即位于當前城鎮(zhèn)化率較低的中西部城市。華夏幸福專注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)，預期或?qū)芤嬗诎l(fā)達城市周邊的城鎮(zhèn)化。中南建設(shè)也已大范圍布局三四線，施工與地產(chǎn)雙輪驅(qū)動。