【核心提示】

　　又是一年成追憶。2011年的樓市，充滿變數(shù)也好，低調(diào)行事也罷，都已翻了過(guò)去。

　　對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2012年，有人說(shuō)，調(diào)控不會(huì)放松，市場(chǎng)博弈依然繼續(xù)上演，也有人判斷，房地產(chǎn)持續(xù)低迷，樓市將迎來(lái)更加寒冷的冬天，還有人認(rèn)為首套房信貸政策將出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)將出現(xiàn)價(jià)跌量漲的情況。在這里，我們就當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，也做出了五大猜想。

　　2012年樓市究竟何去何從，調(diào)控將出現(xiàn)怎樣的變化，是繼續(xù)低迷還是步入新一輪增長(zhǎng)期？隨著時(shí)間的推移，相信所有問(wèn)題的答案將見(jiàn)分曉。

猜想一：環(huán)灣建設(shè)全面提速

　　近年來(lái)，環(huán)灣、向?yàn)吵蔀槿莩鞘邪l(fā)展的主旋律，在環(huán)灣城市建設(shè)推動(dòng)之下，越來(lái)越多的新區(qū)域受到關(guān)注，原本以泉州中心市區(qū)、東海片區(qū)、城東洛江片區(qū)、橋南片區(qū)、江南新區(qū)為主導(dǎo)的城市格局，日漸被打破，而隨之而來(lái)的是濱江商務(wù)區(qū)、高鐵片區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)等全新的城市板塊，成為城市開(kāi)發(fā)的熱土。

　　去年以來(lái)，多重利好之下，泉州環(huán)灣城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到關(guān)注。未來(lái)，泉州環(huán)灣城市發(fā)展將迎來(lái)新的契機(jī)。而交通路網(wǎng)的不斷完善無(wú)疑是泉州環(huán)灣建設(shè)加速重要的助推器。從目前來(lái)看，泉州正加快環(huán)灣城市格局的形成。城東至東海濱江快速通道、泉州環(huán)灣跨海大道、環(huán)城高速路網(wǎng)、站前大橋等重要的交通路網(wǎng)不斷建設(shè)中，不少重點(diǎn)工程項(xiàng)目將在今年正式通車投入使用。

　　可以說(shuō)，在路網(wǎng)新格局之下，泉州環(huán)灣城市各區(qū)域之間的聯(lián)系將更加緊密，同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迎來(lái)了更為廣闊的發(fā)展腹地?？梢哉f(shuō)，2012年，泉州環(huán)灣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不斷提速，新的城市熱土將興起。

猜想二：樓盤(pán)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代

　　經(jīng)歷了2011年第四季度房地產(chǎn)銷售的急速下滑，泉州不少開(kāi)發(fā)商紛紛在尋求對(duì)策，去年的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商不僅注重品質(zhì)的打造，同時(shí)，在產(chǎn)品上也更為講究，這也意味著，泉州樓市進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分時(shí)代。

　　泉州目前主要銷售的產(chǎn)品以居住型的產(chǎn)品為主，投資和投機(jī)的比例相對(duì)較少。今年開(kāi)發(fā)商也主要會(huì)在兩個(gè)方面進(jìn)行突破，一是在產(chǎn)品上。主要針對(duì)一些高端樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品更精細(xì)化的打造，同時(shí)也提升整個(gè)樓盤(pán)的基調(diào)。無(wú)論是在建筑用料上，還是在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造上，都更用心。這也是開(kāi)發(fā)商在去年角逐市場(chǎng)的關(guān)鍵，也是勝敗的關(guān)鍵。二是在開(kāi)發(fā)上，會(huì)有所細(xì)分，比如開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)、復(fù)合型地產(chǎn)或者在一些重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造超級(jí)城市綜合體，相當(dāng)于造城的概念，這樣也能打造出差異化的產(chǎn)品，在逆勢(shì)中尋求新的突破。

　　不少開(kāi)發(fā)商人士坦言，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的泉州市場(chǎng)，注重產(chǎn)品的打造已經(jīng)成為每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的基本功。去年第四季度，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，開(kāi)發(fā)商也面臨巨大的挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品能更吸引購(gòu)房者的關(guān)注，這也是去年開(kāi)發(fā)商需要從市場(chǎng)的不斷變化中找尋答案。

猜想三：異地房企角逐泉州

　　值得關(guān)注的是，近一兩年來(lái)，泉州迎來(lái)了不少異地開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、上實(shí)地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)房企巨鱷的入駐為主。而國(guó)內(nèi)一線的開(kāi)發(fā)商，如海爾地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等也有傳言準(zhǔn)備進(jìn)入泉州市場(chǎng)。可以說(shuō)，越來(lái)越多異地房企來(lái)泉州開(kāi)發(fā)，打破了以往本土開(kāi)發(fā)商一枝獨(dú)秀的局面，本土開(kāi)發(fā)商及異地開(kāi)發(fā)商共舞的時(shí)代悄然來(lái)臨，這對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解，異地開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)不約而同地選擇泉州作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，這與泉州位居全省第一的經(jīng)濟(jì)總量有一定的關(guān)系。而且本身泉州的房?jī)r(jià)并不高，在福建省排名靠后，本身的房地產(chǎn)泡沫較少，可提升的空間較大。而泉州作為三線城市，對(duì)于政策的敏感性沒(méi)有那么強(qiáng)，這也是一線開(kāi)發(fā)商角逐于此的又一大原因之一。同時(shí)，泉州作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的一部分，也是發(fā)展的最重要一環(huán)，開(kāi)發(fā)商也是看好了泉州未來(lái)的發(fā)展前景，特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)前景，對(duì)于一線開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這又是一大機(jī)遇。

　　而一線開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的挑戰(zhàn)也是比比皆是，比如泉州房?jī)r(jià)目前還保持較平穩(wěn)的狀態(tài)，一線開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，勢(shì)必會(huì)拉升泉州整體的房?jī)r(jià)，這對(duì)于泉州購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要多長(zhǎng)的時(shí)間認(rèn)同，也是關(guān)鍵所在。其次，一線開(kāi)發(fā)商與本土開(kāi)發(fā)商的博弈會(huì)持續(xù)加碼，這對(duì)于剛進(jìn)入泉州的一線開(kāi)發(fā)商，也是重大的挑戰(zhàn)。

猜想四：帶精裝修樓盤(pán)漸多

　　帶精裝修樓盤(pán)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)奇葩，并在2011泉州樓市上演了一場(chǎng)推盤(pán)熱。2011年以來(lái)，在樓市調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)趨于平淡，不過(guò)在淡市之下，帶精裝修樓盤(pán)卻在市場(chǎng)中逆市突圍，成為當(dāng)前樓市一大看點(diǎn)。泉州萬(wàn)達(dá)公館、世茂·御龍灣、三盛·溫泉公館等項(xiàng)目的精裝修住宅產(chǎn)品紛紛入市，與此同時(shí)，不少樓盤(pán)表示將介入精裝修住宅市場(chǎng)，一時(shí)之間，精裝修住宅成為市場(chǎng)一大看點(diǎn)。

　　由毛坯房過(guò)渡到帶裝修成品房，是房地產(chǎn)行業(yè)的一次變革和飛躍?？梢哉f(shuō)，住宅從毛坯房走向精裝修時(shí)代，對(duì)于購(gòu)房者而言，顯然是一大利好。這種利好體現(xiàn)在多個(gè)方面。首先，購(gòu)房者省心，交房之后，可以實(shí)現(xiàn)快捷入市，而無(wú)須再費(fèi)力考慮裝修的問(wèn)題；其次，房款當(dāng)中包含裝修費(fèi)用，購(gòu)房者無(wú)須考慮交房后房子裝修款的事情；再次，購(gòu)房者無(wú)須受到裝修困擾，很多毛坯房的業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷，買了房子入住之后，由于裝修時(shí)間不一樣，先期入住的業(yè)主，生活往往會(huì)受到周邊鄰居裝修的影響。

　　精裝修項(xiàng)目已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)所在。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日漸多元化的今天，如何在“精裝修住宅”體現(xiàn)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，顯得尤其關(guān)鍵。不少開(kāi)發(fā)商明確表示將在今年開(kāi)始進(jìn)軍精裝修住宅市場(chǎng)的聲音，使得泉州精裝修住宅市場(chǎng)的前景，廣受關(guān)注?？梢灶A(yù)見(jiàn)，精裝修住宅市場(chǎng)或者成為泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，尋找到自身的發(fā)展之路。

猜想五：剛性需求或成主力

　　受宏觀調(diào)控政策影響，泉州樓市成交量持續(xù)下滑，購(gòu)房者觀望情緒濃重，已是2011年泉州樓市主基調(diào)。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，逐步冷卻的市場(chǎng)將回歸理性，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加注重樓盤(pán)綜合品質(zhì)，購(gòu)房者也將更理性地選房購(gòu)房，剛性需求群體或成為2012年樓市購(gòu)房主角。

　　從開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，樓市遇冷、房貸難貸、購(gòu)房者持續(xù)觀望，使得銷售成為最大問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不得不思考新的開(kāi)發(fā)方向和銷售策略。經(jīng)過(guò)一年的摸索和嘗試，多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略等方面都進(jìn)行了精打細(xì)磨，并且更加注重樓盤(pán)綜合品質(zhì)。

　　從需求角度而言，多重政策之下，投機(jī)和投資的群體已經(jīng)逐漸退出市場(chǎng)。購(gòu)房者不再盲目跟風(fēng)，在選房時(shí)，往往根據(jù)自己的實(shí)際需求，對(duì)項(xiàng)目的品牌、地段、配套、價(jià)格、品質(zhì)、潛力等方面，進(jìn)行綜合考量后才出手?？梢哉f(shuō)，需求已經(jīng)漸漸回歸理性。

　　當(dāng)然，成交量低迷并不能說(shuō)明沒(méi)有需求，結(jié)婚、入學(xué)等剛性需求群體依然存在。如果2012年信貸政策有所放松的傳聞變成現(xiàn)實(shí)，樓盤(pán)價(jià)格又在購(gòu)房者的預(yù)期之內(nèi)，那么剛需群體必將釋放出來(lái)成為樓市主角，而高品質(zhì)、高性價(jià)比，且符合剛需群體需求的兩房、三房等產(chǎn)品，將贏得更多市場(chǎng)。

【后記】

攜手前行

　　2011年，從年初的“新國(guó)八條”頒布，到上調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，再到提高首套房貸款利率，宏觀調(diào)控政策就如唐僧的緊箍咒，讓樓市從瘋狂逐漸恢復(fù)到冷靜。泉州亦如此。本報(bào)《房產(chǎn)周刊》樓市周報(bào)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然各大樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但成交量已然驟降。

　　限貸，是泉州樓市成交量下滑的一大原因。記者在采訪中了解到，盡管泉州民間資本雄厚，但是能夠一次性付款的購(gòu)房者只是少數(shù)，所以“限貸”將投機(jī)投資群體拒之門(mén)外的同時(shí)，也抑制了部分剛需群體。二套房首付比例提高，是另一大原因，購(gòu)房首期投入款數(shù)額的加大，無(wú)疑加劇了觀望氛圍。

　　欣慰的是，在“低迷、觀望”貫穿市場(chǎng)的背景之下，泉州開(kāi)發(fā)商們一方面依然保持樂(lè)觀積極的心態(tài)，想方設(shè)法活躍市場(chǎng)，另一方面則開(kāi)始冷靜思考，在產(chǎn)品創(chuàng)新、樓盤(pán)品質(zhì)提高、品牌經(jīng)營(yíng)、增值配套等方面下足了功夫。與此同時(shí)，購(gòu)房者也漸漸恢復(fù)了理性和平靜，隨波逐流搶房的現(xiàn)象消失了，越來(lái)越多購(gòu)房者經(jīng)過(guò)綜合考量后才會(huì)入市。

　　2011年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市調(diào)控的定調(diào)，打破了人們對(duì)2012年樓市迎來(lái)春天的期待。會(huì)議指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一次更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，而2012年依然是樓市調(diào)控關(guān)鍵期。

　　在新的一年里，當(dāng)樓市熱潮逐漸退去，開(kāi)發(fā)商也許迎來(lái)更多品質(zhì)和品牌的挑戰(zhàn)，也可能面臨淘汰和整合的命運(yùn)。今年泉州樓市競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，“買方市場(chǎng)”將更為明顯，如果信貸政策如傳聞會(huì)寬松化或者微調(diào)，或?qū)⒂懈鄤傂柚脴I(yè)者入市推動(dòng)銷售量。

　　未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)，但正因如此而更值得期待。2012年，我們將繼續(xù)同泉州樓市一起前行！