物業(yè)

公司是小區(qū)的“總管家”，它掌管著設(shè)施資源、公共財(cái)產(chǎn)和屬于你你卻不知道的種種營(yíng)收。從本質(zhì)上說，物業(yè)公司出售的產(chǎn)品只有一個(gè)，就是服務(wù)。但很多時(shí)候，你并沒有享受到這些服務(wù)。

一、新房驗(yàn)收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會(huì)碰到這樣的情況：新房驗(yàn)收的同時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)（一般是3個(gè)月，有的樓盤甚至要求交半年或一年）。實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法沒有依據(jù)。

　　按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月。對(duì)此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價(jià)部門投訴。

二、業(yè)主的個(gè)人信息很值錢

　　在我市，很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當(dāng)樓盤交付業(yè)主使用的同時(shí)，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、家庭住址等詳細(xì)信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時(shí)會(huì)偷偷把名錄復(fù)印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

三、業(yè)主能享用的“免費(fèi)保修期”很短暫

　　業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開始計(jì)算的。部分所謂的免費(fèi)維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時(shí)候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設(shè)施的保修期相對(duì)長(zhǎng)一些，在2至5年左右。

　　而事實(shí)上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會(huì)說，維修和購(gòu)置新設(shè)施的費(fèi)用可以啟用公用設(shè)置基金，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說會(huì)不會(huì)得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設(shè)置基金到底有多少，有哪個(gè)業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。

四、設(shè)施維護(hù)費(fèi)裝進(jìn)“腰包”

　　對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)而言，設(shè)備都是新的，頭一年維護(hù)責(zé)任都?xì)w設(shè)備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費(fèi)多一半都被物業(yè)賺走了。比如小區(qū)綠化費(fèi)，在業(yè)主入住時(shí)物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時(shí)尚未建成，那么這筆費(fèi)用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費(fèi)照收不誤。僅僅綠化費(fèi)這一項(xiàng)上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。

　　由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對(duì)于一個(gè)新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當(dāng)賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長(zhǎng)，日積月累的問題日益暴露時(shí)，一個(gè)老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。

五、你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了

　　新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬元左右?！奔词乖谫~目上能看到這筆收入，它也不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中，因?yàn)榘匆?guī)定它們應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對(duì)稱”。

六、地下空間最賺錢

　　通常小區(qū)規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，這部分車位費(fèi)也屬于開發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費(fèi)的去向就和廣告費(fèi)類似了。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會(huì)所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對(duì)于小區(qū)里的會(huì)所、幼兒園等機(jī)構(gòu)，這些本意是按照成本運(yùn)營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場(chǎng)所，在絕大多數(shù)小區(qū)是掌握在開發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費(fèi)收益。“而地下空間，所有權(quán)有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費(fèi)的，有的地區(qū)則每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權(quán)，這當(dāng)然也會(huì)變成物業(yè)的利潤(rùn)來源?！?/P>

七、發(fā)生入室盜竊，它們有時(shí)需要賠償

　　物業(yè)公司的工作人員都喜歡強(qiáng)調(diào)，他們的責(zé)任從你的戶門外開始，公共區(qū)域才是他們的服務(wù)范圍。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說，“物業(yè)是否要承擔(dān)因管理過失導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務(wù)?！北热缡欠裼?4小時(shí)3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進(jìn)出時(shí)安保人員是否在崗、是否詢問進(jìn)入小區(qū)的陌生人。如果經(jīng)調(diào)查司法機(jī)關(guān)認(rèn)定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　小區(qū)內(nèi)的攝像頭記錄是協(xié)助盜竊案?jìng)善频淖钪饕o助手段之一。鑒于對(duì)于隱私權(quán)的擔(dān)心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對(duì)私有場(chǎng)景視頻屏蔽、相關(guān)監(jiān)護(hù)人員不能進(jìn)行散播泄露等。

八、業(yè)主不知公共設(shè)施的收益哪去了

　　新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往都有時(shí)時(shí)更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營(yíng)所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中。因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。但問題在于，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒有知情權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對(duì)稱”的問題。