曾經(jīng)高熱的樓市，如今已進(jìn)入冬天。回顧2011年，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是不同尋常的一年。樓市既在延續(xù)2010年的調(diào)控思路，又進(jìn)行了力度更大的調(diào)整和梳理。限購、限貸等調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，不少大型房企開始出現(xiàn)市值縮水、資金鏈斷裂等問題，購房市場(chǎng)也呈現(xiàn)需求萎靡、觀望情緒濃厚的現(xiàn)象……套用一句當(dāng)下的流行語來給去年樓市做個(gè)總結(jié)：那些年，我們一起追的房?jī)r(jià)。

　　關(guān)鍵詞一：國(guó)八條

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(即“國(guó)八條”)，提出包括要求強(qiáng)化差別化信貸政策、執(zhí)行限購措施、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、住房保障等在內(nèi)的一攬子調(diào)控政策，標(biāo)志著管理層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度繼續(xù)加碼。

　　隨后，上海率先出臺(tái)地方細(xì)則，共九條措施，要求堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機(jī)性購房。其中第七條關(guān)于限購的細(xì)則顯示，本市居民若擁有2套住房后則暫停其在上海購房，外地戶籍居民擁有1套及以上住房，也將受到“限購”。

　　關(guān)鍵詞二：房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　自2011年1月28日起，上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對(duì)象為上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房。

　　此外，上海房產(chǎn)稅對(duì)家庭全部住房面積人均不足60平方米的居民暫免征收，持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　關(guān)鍵詞三：“降價(jià)潮”

　　2011年10月下旬，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價(jià)促銷，降幅高達(dá)20%，拉開了滬上房企大幅降價(jià)的序幕。

　　在調(diào)控作用下，房企在面對(duì)巨大的資金壓力下相繼選擇了“以價(jià)換量”，尤其是在年度營(yíng)銷目標(biāo)的倒逼下，整個(gè)上海房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)逐漸成形。2011年12月，滬上降價(jià)優(yōu)惠促銷的樓盤數(shù)量達(dá)到了202個(gè)，為全年最高。

　　關(guān)鍵詞四：“限貸”

　　自“國(guó)八條”推行之后，各大銀行就陸續(xù)收到政府監(jiān)管部門的通知，要求首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率。2011年2月初，滬上工、農(nóng)、中、建、交五大行相繼取消了首套房“8.5折”利率優(yōu)惠。

　　業(yè)內(nèi)專家將其解讀為將投資需求逼出房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種調(diào)控手段，同時(shí)也認(rèn)為，監(jiān)管部門密集調(diào)控、銀行信貸額度緊張，也是各家銀行“惜貸”的主要原因。

　　關(guān)鍵詞五：一房一價(jià)

　　2011年5月16日，上海市發(fā)改委公布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則。要求房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)，不得虛報(bào)價(jià)格；禁止捂盤惜售，要求一次性公開全部銷售房源。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的房企將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款;沒收違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

　　關(guān)鍵詞六：加息

　　2011年7月7日，央行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這已是2011年央行第三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。粗略計(jì)算，三次加息之后，將使100萬元20年商業(yè)貸款月供增約400元。

　　關(guān)鍵詞七：零成交

　　從2011年6月底開始，滬上單月“零成交”樓盤開始涌現(xiàn)，尤其是總價(jià)較高的豪宅類產(chǎn)品成交更是極度低迷，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)在5萬元以上的豪宅在2011年7月份近六成出現(xiàn)單月“零成交”的情況。

　　關(guān)鍵詞八：股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　2011年下半年，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等案例密集出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突然遭到企業(yè)拋棄，不少非房地產(chǎn)主業(yè)的公司紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一些資金鏈緊繃的房企則急切地尋求股權(quán)轉(zhuǎn)讓。截至2011年12月上半月，去年共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元，創(chuàng)下歷史新高。

　　上海在這一方面尤為明顯，在2011年12月5日至11日一周內(nèi)，房產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交案例就有11宗，成交金額達(dá)到17.13億元。

　　關(guān)鍵詞九：中介關(guān)門

　　自2011年8月份起，滬上二手房成交就步入了下行通道，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月份上海僅有8100套二手房成交。該數(shù)據(jù)對(duì)于上海近1萬家中介門店而言意味著平攤后也無法成交一套。不少中介甚至面臨數(shù)月顆粒無收的尷尬局面，巨大的市場(chǎng)壓力令其被迫選擇關(guān)門歇業(yè)，又一波上海中介關(guān)門潮拉開序幕。

　　關(guān)鍵詞十：流拍

　　對(duì)于2011年的土地市場(chǎng)而言，“冷清”已經(jīng)成為了其主基調(diào)，底價(jià)成交和低溢價(jià)率幾乎成了土地市場(chǎng)的主旋律。雖然從2011年6月份開始，地方政府加快了土地出讓速度，亦有大量住宅用地涌出，但由于樓市大環(huán)境的日益低迷導(dǎo)致了開發(fā)商拿地節(jié)奏逐漸放緩，拿地的方式也趨于理性化，不少地塊最終以底價(jià)成交。